Airbnb in Budapest: Bezirk VI ist komplett dicht, aber behalte Bezirk VIII im Auge

Seit dem 1. Januar 2026 darf eine Wohnung in Bezirk VI genau null Nächte im Jahr an Touristen vermietet werden. Diese Regel aus der Verordnung 26/2024 von Terézváros ist bisher das einzige pauschale Airbnb-Verbot in Budapest, und sie gilt auch für den Abschnitt der Andrássy út rund um die Oper.

Außerhalb von Bezirk VI nehmen registrierte Wohnungen 2026 weiter Gäste auf, eine Ferienwohnung in Budapest ist also kein Problem. Was sich ändert, ist die Karte: Bezirk VII verlangt jetzt die Zustimmung des Hauses, die Bezirke I, VIII und XIII schreiben Regeln für 2027, und der stadtweite Registrierungsstopp läuft bis 31. Dezember 2026. Wer unbedingt in Bezirk VI wohnen will, bucht ein Hotel, eine Pension oder ein Hostel, denn die gelten nicht als Privatunterkunft.

Die Andrássy út in Bezirk VI, der UNESCO-Welterbe-Boulevard im Zentrum von Budapests Airbnb-Verbot.

Bezirk VI: Null Nächte, per Verordnung

Terézváros hat die Kurzzeitvermietung nicht gedeckelt. Die Verordnung setzt die Zahl der Nächte, in denen eine Privatunterkunft („magánszálláshely“) oder sonstige Unterkunft („egyéb szálláshely“) zahlende Gäste aufnehmen darf, auf 0 pro Kalenderjahr, gültig seit dem 1. Januar 2026. Sie gilt im ganzen Bezirk, egal wem die Wohnung gehört und auf welcher Plattform sie steht.

Die Strafen stehen fest in der Verordnung, ohne Spielraum: 200.000 HUF (etwa 550 €) für Privatpersonen und Einzelunternehmer, 2.000.000 HUF (etwa 5.480 €) für Firmen, dazu eine vorübergehende Schließung für 45 Tage. Verhängt werden sie vom Bezirksnotar, Bußgelder an Ort und Stelle sind ausgeschlossen.

Hotels, Pensionen (panzió) und Hostels sind gewerbliche Unterkünfte, rechtlich eine andere Kategorie, und arbeiten weiter wie bisher. Für deine Planung heißt das: Ist ein Angebot in Terézváros eine Privatwohnung, sollte es keine Gäste aufnehmen. Lass es aus und schau nach einem Hotel oder einer Wohnung im Nachbarbezirk.

Verordnungstext auf njt.jog.gov.hu, geprüft am 27. Oktober 2026.

Von der Einwohnerabstimmung zur Kúria

Am Anfang stand eine vom Bezirk organisierte Abstimmung der Einwohner vom 2. bis 15. September 2024, online und in drei Wahllokalen. Laut Mitteilung des Bezirks nahmen 6.083 Einwohner teil, eine Beteiligung von 20,52 %, und 3.265 von ihnen (54 %) stimmten mit Ja. Der Gemeinderat beschloss die Verordnung am 31. Oktober 2024 und legte den Start mehr als ein Jahr in die Zukunft, damit Vermieter sich umstellen konnten.

Das Hauptstädtische Regierungsamt hielt eine Grenze von null Nächten für unvereinbar mit dem Handelsgesetz und zog vor die Kúria, Ungarns oberstes Gericht. Am 11. November 2025 wies deren Senat für Kommunalsachen die Klage ab (Beschluss Köf.5.023/2025/4), und das Verbot trat pünktlich in Kraft. Im Verfahren gab der Bezirk an, dass Ferienwohnungen rund 8 % seines Wohnungsbestands ausmachen und etwa die Hälfte der Gebäude betreffen.

Der Fall vor dem Verfassungsgericht ist offen

Ein Wohnungseigentümer mit gültiger Betriebserlaubnis legte Verfassungsbeschwerde gegen die Verordnung ein. Das Verfassungsgericht registrierte sie am 12. Januar 2026 unter dem Aktenzeichen IV/111/2026. Die Beschwerde rügt Verstöße gegen die Rechtssicherheit, die unternehmerische Freiheit und das Eigentumsrecht. Das Gericht setzte den Fall für seine Sitzungen am 31. März 2026 an, und die Fallseite zeigt keine veröffentlichte Entscheidung.

Bis zu einem Urteil gilt das Verbot vollständig. Für Eigentümer, die entscheiden müssen, was mit ihrer Wohnung passiert, ist der Ausgang wichtig, für eine Woche Urlaub in Budapest kaum.

Beschluss der Kúria und Fallseite des Verfassungsgerichts geprüft am 27. Oktober 2026.

Bezirk VII: Nur mit Zustimmung des Hauses

Erzsébetváros, das jüdische Viertel nebenan, geht einen anderen Weg. Die Verordnung 46/2025, in Kraft seit dem 1. Januar 2026, startet ebenfalls bei null Nächten, erlaubt aber 365 Nächte im Jahr, wenn die Eigentümergemeinschaft der Kurzzeitvermietung per Versammlungsbeschluss, Hausordnung oder Gründungsurkunde zugestimmt hat. Wohnungen, die bis 31. Dezember 2025 registriert waren, müssen diese Zustimmung bis 31. Dezember 2026 beim Bezirksnotar einreichen. Bußgelder und 45 Tage Schließung entsprechen Bezirk VI.

Für dich heißt das: 2026 gibt es in Bezirk VII weiter Ferienwohnungen, ab 2027 können Angebote in Häusern ohne Zustimmung aber wegfallen.

Verordnung 46/2025 auf njt.jog.gov.hu, geprüft am 27. Oktober 2026.

Bezirk VIII: Deckel statt Verbot

Józsefváros beschloss am 25. Juni 2026 einen Regelungsrahmen, nach einer öffentlichen Konsultation mit über 1.500 Teilnehmenden. Er verbietet die Kurzzeitvermietung nicht, er friert sie ein. Laut Veröffentlichung des Bezirks gilt:

• eine Obergrenze für den ganzen Bezirk bei den heutigen 3,5 % der Wohnungen, eine neue Ferienwohnung kann also nur öffnen, wenn eine bestehende schließt;
• 5 % im Palastviertel und im Corvin-Viertel, weniger als dort heute, und 1 bis 2 % in den äußeren Vierteln;
• 20 % pro Gebäude, gemessen an der Wohnfläche;
• ab 1. Januar 2027 Zustimmung des Hauses für jede neue Ferienwohnung, während bei bestehenden die Zustimmung vermutet wird, bis die Eigentümerversammlung anders beschließt.

Die detaillierte Verordnung ist für Herbst 2026 angesetzt, die Regeln sollen ab 1. Januar 2027 gelten. 2026 nehmen Wohnungen in Bezirk VIII ganz normal Gäste auf, und für bestehende gilt die Zustimmung des Hauses ab 2027 als erteilt.

Rahmen für Bezirk VIII auf jozsefvaros.hu geprüft am 27. Oktober 2026.

Bezirk I: Verbot im Burgviertel in Vorbereitung

Budavár fragte seine Einwohner im September 2026 online. Von 4.503 Teilnehmenden sprachen sich 58,6 % für ein vollständiges Verbot aus, im Burgviertel selbst 66 %. Am 22. Oktober 2026 stellte der Bezirk einen Verordnungsentwurf für 15 Tage zur Stellungnahme:

• im Burgviertel keine Kurzzeitvermietung mehr ab 1. Januar 2028, wobei bis 31. Dezember 2026 registrierte Wohnungen noch bis Ende 2027 weiterlaufen dürfen;
• im restlichen Bezirk I dürften Ferienwohnungen in Eigentümergemeinschaften ab 2028 nur mit Zustimmung des Hauses weitermachen;
• dieselben Bußgelder wie in Bezirk VI und VII, 200.000 HUF bzw. 2.000.000 HUF, plus 45 Tage Schließung.

Der Gemeinderat soll im November 2026 entscheiden. Bis dahin ist das ein Entwurf, und für Aufenthalte 2026 oder 2027 ändert sich nichts.

Entwurf für Bezirk I auf budavar.hu geprüft am 27. Oktober 2026.

Bezirk XIII und der stadtweite Stopp

Bezirk XIII (Újlipótváros und Angyalföld) kündigte am 24. September 2026 eine Verordnung an, nach der ab 1. Januar 2027 jede Ferienwohnung die Zustimmung der Eigentümerversammlung braucht. Der Bezirk zählt rund 1.100 bis 1.200 Ferienwohnungen (budapest13.hu).

Dahinter steht eine landesweite Regel im Handelsgesetz: Bis 31. Dezember 2026 darf in ganz Budapest keine neue Privat- oder sonstige Unterkunft registriert werden (§ 11/H des Gesetzes CLXIV von 2005, in der seit 1. Oktober 2026 gültigen Fassung). Bereits registrierte Wohnungen laufen weiter, außer in Bezirk VI. Die Bezirke schreiben ihre Regeln genau jetzt, weil dieser Stopp am letzten Tag des Jahres 2026 endet.

Handelsgesetz und Mitteilung von Bezirk XIII geprüft am 27. Oktober 2026.

Was Vermieter und Gäste an Steuern zahlen

Seit dem 1. Januar 2025 zahlen private Vermieter in Budapest, die die Pauschalbesteuerung wählen, 150.000 HUF (etwa 410 €) pro Schlafzimmer und Jahr, vorher waren es 38.400 HUF (etwa 105 €). Der höhere Satz gilt dort, wo es zwei Jahre zuvor über 2 Millionen Gästeübernachtungen gab, und auf der Liste der Steuerbehörde steht nur Budapest (Beträge: § 57/A Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes; Liste: nav.gov.hu).

Auch Gäste zahlen: Die Budapester Bezirke erheben pro Nacht eine Kurtaxe (idegenforgalmi adó), die Hotel oder Gastgeber einziehen und die meist schon im Endpreis steckt. In Bezirk VI sind es 4 % des Zimmerpreises, Gäste unter 18 sind befreit (terezvaros.hu). Andere Bezirke legen ihren eigenen Satz fest.

Steuersätze auf njt.jog.gov.hu, nav.gov.hu und terezvaros.hu geprüft am 27. Oktober 2026.

Wo du stattdessen eine Wohnung buchst

• Bezirk V (Belváros-Lipótváros): die Innenstadt an der Donau, mit Parlament, Stephansbasilika und Donaupromenade vor der Tür. Du zahlst für die Adresse, dafür liegt fast alles in Gehweite.
• Bezirk VII (Erzsébetváros): das jüdische Viertel mit der Synagoge in der Dohány utca, dem Gozsdu-Hof und den Ruinenbars. Es grenzt an Bezirk VI, das gleiche Nachtleben ist also ein paar Minuten entfernt. Hier braucht die Wohnung die Zustimmung des Hauses, siehe oben. Der Guide zu den besten Ruinenbars zeigt dir das Viertel bei Nacht.
• Bezirk VIII (Józsefváros): die alten Adelspalais des Palastviertels, das Ungarische Nationalmuseum und das Corvin-Viertel. Ferienwohnungen sind hier gedeckelt, nicht verboten.
• Bezirk IX (Ferencváros): die Große Markthalle und die Cafés und Restaurants der Ráday utca, mit den Metrolinien 3 und 4 in der Nähe.
• Bezirk XIII (Újlipótváros): ein Wohnviertel mit Häusern aus den 1930er-Jahren an der Margareteninsel, die Straßenbahnen 4 und 6 fahren direkt ins Zentrum.

Einen ausführlichen Vergleich der Viertel findest du im Guide Wo übernachten in Budapest.

Wenn du unbedingt in Bezirk VI wohnen willst

Hotels, Pensionen und Hostels betrifft das Verbot nicht, und davon gibt es in Bezirk VI entlang der Andrássy út, rund um die Oper und am Westbahnhof (Nyugati) reichlich. Buch die Unterkunft als Hotel, Pension oder Hostel und achte darauf, dass das Angebot genau so ausgewiesen ist.

Budapests Unterkunftslandschaft verschiebt sich bezirksweise weiter, Hotels, Hostels und Wohnungen bleiben aber in den meisten Gegenden reichlich vorhanden.

Buchungstipps für 2026 und 2027

• Übernachtung in Bezirk VI? Nimm ein Hotel, eine Pension oder ein Hostel. Eine Privatwohnung in Bezirk VI sollte keine Gäste aufnehmen.
• Lieber eine Wohnung? Schau dir die Bezirke V, VII, VIII, IX oder XIII an. Von Bezirk VII aus sind die Sehenswürdigkeiten und Bars von Bezirk VI gleich um die Ecke.
• Reise 2027? Vermieter in Bezirk VII brauchen bis 31. Dezember 2026 die Zustimmung des Hauses, und die Bezirke I, VIII und XIII führen neue Regeln ein. Buch nach Möglichkeit mit kostenloser Stornierung und schau dir das Angebot ein paar Wochen vor der Anreise noch einmal an.
• Direkt beim Vermieter? Frag nach der Registrierungsnummer der Unterkunft. Jede legale Ferienwohnung in Budapest ist beim Bezirk registriert.
• Preise vergleichen? Achte auf den Gesamtpreis mit Kurtaxe und Reinigungsgebühr. Der Guide Ist Ungarn teuer? gibt dir einen breiteren Überblick über die Reisekosten.

Airbnb-Regeln in Budapest im Überblick

Bezirk	Regel	Gilt	Quelle
VI (Terézváros)	0 Nächte pro Jahr für Privatwohnungen; Hotels, Pensionen, Hostels nicht betroffen	Seit 1. Januar 2026	Verordnung 26/2024, njt.jog.gov.hu
VI, Bußgelder	200.000 HUF (Person), 2.000.000 HUF (Firma), 45 Tage Schließung	Seit 1. Januar 2026	Verordnung 26/2024
VI, Rechtslage	Kúria wies Klage am 11. November 2025 ab; Verfassungsbeschwerde anhängig seit 12. Januar 2026	Keine Entscheidung veröffentlicht	kuria-birosag.hu, alkotmanybirosag.hu
VII (Erzsébetváros)	0 Nächte ohne Zustimmung des Hauses, 365 mit; Bestand reicht Zustimmung bis 31. Dezember 2026 ein	Seit 1. Januar 2026	Verordnung 46/2025, njt.jog.gov.hu
VIII (Józsefváros)	3,5 % im Bezirk, 5 % im Palast- und Corvin-Viertel, 20 % pro Haus	Rahmen 25. Juni 2026; Regeln ab 1. Januar 2027	jozsefvaros.hu
I (Budavár)	Entwurf: Verbot im Burgviertel ab 1. Januar 2028; sonst Zustimmung des Hauses	Entscheidung im November 2026 erwartet	budavar.hu
XIII	Geplant: Zustimmung des Hauses ab 1. Januar 2027	In Vorbereitung	budapest13.hu
Ganze Stadt	Keine neuen Registrierungen	1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026	Gesetz CLXIV/2005, § 11/H
Vermietersteuer	150.000 HUF pro Schlafzimmer und Jahr (Pauschale)	Seit 1. Januar 2025	nav.gov.hu

Die Beträge sind in HUF angegeben, darin sind Bußgelder und Steuern festgelegt. Umgerechnet zu 1 EUR = 365 HUF, dem EZB-Referenzkurs vom 21. Oktober 2026, und gerundet. Kurse schwanken, die Euro-Werte sind also Richtwerte.

Gesetze, Gerichtsakten und Mitteilungen der Bezirke auf den genannten offiziellen Seiten geprüft am 27. Oktober 2026.