Airbnb in Budapest: Bezirk VI ist komplett dicht, aber behalte Bezirk VIII im Auge

Bezirk VI hat jede Kurzzeitvermietung verboten, seit dem 1. Januar 2026, und das ist das einzige Verbot, das in Budapest tatsächlich gilt. Bucht du in Bezirk V, VII, IX oder XIII, oder vorerst auch in Bezirk VIII, ändert sich an deiner Reise 2026 nichts.

Verschwindet eine Wohnung, die du letztes Jahr noch auf der Andrássy út gesehen hast, liegt das daran. Terézváros, mit der Oper, dem oberen Stück der Andrássy út und einer dichten Ruinenbar-Szene, ist der erste Bezirk Ungarns, der private Kurzzeitvermietung komplett untersagt. Kein Airbnb, kein Apartment über Booking.com, nur noch Hotels, lizenzierte Pensionen und registrierte Hostels.

Das ist nicht das Ende der Geschichte. Bezirk VIII arbeitet an eigenen Regeln, das Verbot selbst liegt vor Gericht, und die Kontrollen haben seit Januar echte Zahlen produziert. Hier steht, was sich geändert hat, was noch offen ist, und wo du ohne Sorgen buchst.

Die Andrássy út in Bezirk VI, der UNESCO-Welterbe-Boulevard im Zentrum von Budapests Airbnb-Verbot.

Bezirk VI: kein Deckel, sondern ein Stopp bei null

Terézváros hat Kurzzeitvermietung nicht gedeckelt. Der Bezirk hat die erlaubte Anzahl Nächte auf null gesetzt, und das ist ein anderer Vorgang als ein Deckel.

Die Verordnung, Nummer 26/2024. (X.31.), trat am 1. Januar 2026 in Kraft und gilt für jede Immobilie im Bezirk, egal wem sie gehört oder auf welcher Plattform sie steht. Nicht 30 Nächte im Jahr, nicht 90: null. Nur Hotels, lizenzierte Pensionen (panzió) und registrierte Hostels dürfen noch Gäste beherbergen. Rund 2.700 aktive Kurzzeit-Inserate waren betroffen, auf gerade einmal 2 Quadratkilometern, in einem Bezirk mit etwa 29.000 Wohneinheiten und 35.000 dauerhaften Bewohnern. Das heißt: fast jede zehnte Wohnung lief vorher als Touristenunterkunft.

Für deine Reiseplanung heißt das simpel: Jedes Terézváros-Inserat auf Airbnb oder Booking.com, das kein Hotel, Hostel oder keine lizenzierte Pension ist, ist entweder veraltet, falsch beschriftet oder illegal. Lass es links liegen.

Wie es dazu kam: Volksbefragung und Kúria-Urteil

Die Bewohner von Terézváros stimmten im September 2024 in einer beratenden Volksbefragung über das Verbot ab, 54 % der Teilnehmer waren dafür. Ungarns oberstes Gericht, die Kúria, bestätigte die Verordnung im November 2025 als rechtmäßig, nach einer Vorbereitungszeit von 14 Monaten, und machte damit den Weg für den Start zum geplanten Termin frei.

Die Beteiligung lag bei rund 20 % der etwa 35.000 Bewohner, weshalb Kritiker anmerken, dass unter 4.000 Menschen faktisch für den ganzen Bezirk entschieden haben. Befürworter halten dagegen, dass genau die Leute abgestimmt haben, die wissen, wie es sich anfühlt, über einer unregulierten Airbnb-Wohnung zu wohnen: späte Ankünfte, wechselnde Gesichter im Treppenhaus, ein Viertel, das langsam eher wie ein Hoteldistrikt funktionierte als wie ein Ort zum Wohnen.

Bürgermeister Tamás Soproni setzte die Verordnung gegen Widerstand des Amts der Hauptstadt durch, das unter Sára Botond argumentierte, der Bezirk habe seine Kompetenzen überschritten. Die Kúria sah das anders und erklärte das Verbot im November 2025 für rechtmäßig.

Kontrollen laufen, und das Verfassungsgericht prüft mit

Terézváros begann in der ersten Januarwoche 2026 mit Kontrollen, zusammen mit der Polizei und der ungarischen Steuer- und Zollbehörde NAV. Bis Mitte Mai 2026 kamen 633 Vor-Ort-Prüfungen zusammen, 57 eingeleitete Verfahren (33 davon bereits abgeschlossen) und 28 Millionen HUF (rund 77.000 EUR) an eingezogenen Bußgeldern.

Privatpersonen droht ein Bußgeld von 200.000-500.000 HUF (rund 550-1.370 EUR), Firmen bis zu 2.000.000 HUF (rund 5.500 EUR), dazu eine mögliche Schließung von bis zu 45 Tagen. Die Kontrolle ist unkompliziert, weil fast jedes Kurzzeit-Inserat auf einer von zwei Plattformen steht, Airbnb oder Booking.com, beide durchsuchbar und mit den städtischen Registern abgleichbar. Eine öffentlich gelistete Wohnung mit Fotos und Adresse lässt sich schlecht verstecken.

Was das noch nicht klärt: Der ungarische Wohnungsvermieter-Verband MAKE reichte Anfang März 2026 eine Klage beim Verfassungsgericht ein, mit dem Argument, ein komplettes Verbot sei rechtlich etwas anderes als eine verhältnismäßige Einschränkung und gehe über das hinaus, was eine Kommune darf. Bis heute (3. August 2026) liegt kein Urteil vor, und Beobachter rechnen frühestens im Juli 2026 damit. Solange das Verfahren läuft, bleibt das Verbot in Kraft, das letzte Wort ist es aber noch nicht. Für Gastgeber, die überlegen, ob sie umbauen sollen, ist das relevanter als für einen Touristen, der eine Woche in Budapest bucht.

Bezirk VIII ist die Baustelle, nicht Bezirk I

Bezirk I, das Burgviertel, wird am häufigsten als “nächstes Verbot” gehandelt, und dort wird tatsächlich diskutiert: Stellvertretende Bürgermeisterin Csilla Fazekas hat strengere Regeln bis hin zu einem möglichen Verbot ins Spiel gebracht und Gespräche mit Nachbarbezirken begonnen. Aber bis heute gibt es dort keine Verordnung, keine Abstimmung, kein Datum. Behandle “wird geprüft” auch genau so.

Weiter ist Bezirk VIII (Józsefváros), und das ist der, den du im Auge behalten solltest, falls du dort wohnen willst. Der Bezirksrat bestätigte im Juni 2026 die Ergebnisse seiner öffentlichen Konsultation, eine detaillierte Verordnung wird für September 2026 erwartet, mit Inkrafttreten zum 1. Januar 2027, wenn das stadtweite Moratorium ausläuft. Der diskutierte Rahmen würde Kurzzeitvermietung bei ihrem aktuellen Anteil von rund 3,5 % am Wohnungsbestand einfrieren, jedes einzelne Gebäude auf 20 % Flächenanteil deckeln und das Palais-Viertel (Palotanegyed) sowie das Corvin-Viertel Richtung unter 5 % drücken, mit einem Vetorecht für Eigentümergemeinschaften bei neuen Inseraten, ähnlich wie es Bezirk VII schon handhabt. Lokale Medien nennen es Budapests zweitstrengstes Regime nach Terézváros.

Das ist alles noch kein Gesetz. Kurzzeitvermietung ist in Bezirk VIII heute legal, frühestens ändert sich das im Januar 2027. Buch dort trotzdem keine Wohnung in der Annahme, die Regeln blieben in einem Jahr genauso offen.

Das Moratorium und die höhere Pauschalsteuer

Über die einzelnen Bezirke hinaus läuft in Budapest seit dem 1. Januar 2025 ein zweijähriges, stadtweites Moratorium für neue Kurzzeitvermietungs-Registrierungen, es endet erst am 31. Dezember 2026. In diesem Fenster werden nirgendwo in der Hauptstadt neue Airbnb-Lizenzen vergeben. Bestehende registrierte Objekte laufen weiter, außer in Terézváros, aber nichts Neues kommt dazu.

Parallel zum Moratorium hat der ungarische Staat die jährliche Pauschalsteuer für Kurzzeitvermietung von 38.400 HUF auf 150.000 HUF angehoben (rund 105 auf 410 EUR), was die Marge bei kleineren Wohnungen so weit drückt, dass manche Eigentümer auf Langzeitvermietung umgestiegen sind.

Moratorium, Steuererhöhung und das komplette Verbot in Terézváros ziehen den Budapester Kurzzeitmarkt gerade aus drei Richtungen gleichzeitig zusammen. Die Kanzlei DLA Piper beschreibt die Richtung ziemlich nüchtern: Ungarns privater Unterkunftsmarkt bewegt sich auf ein deutlich stärker reguliertes Umfeld zu.

Was die ersten Zahlen aus Bezirk VI zeigen

Das Immobilienportal ingatlan.com meldete rund 1.250 verfügbare Langzeit-Mietinserate in Terézváros im Januar 2026, ein Plus von 28 % gegenüber Januar 2025, größtenteils ehemalige Airbnb-Einheiten, die zurück in den normalen Mietmarkt gewandert sind. Die Median-Miete im Bezirk sank um 1 % im Jahresvergleich auf 282.500 HUF (rund 775 EUR), eine auffällige Bewegung in einem Budapester Markt, in dem Mieten sonst eher steigen.

Bürgermeister Soproni sagte gegenüber Balkan Insight, das Preiswachstum in Bezirk VI habe sich seit dem Verbot auf rund 7 % verlangsamt, gegenüber 15-18 % in Nachbarbezirken ohne vergleichbare Einschränkungen. Nur etwa die Hälfte der geschätzten 2.700 ehemaligen Airbnb-Wohnungen dürfte in Langzeitvermietung umsteigen, der Rest wird vermutlich verkauft oder steht leer, das Gesamtbild ist also noch nicht fertig. Für Touristen ändert sich dadurch wenig, außer weniger Wohnungsinseraten und mehr Hotelauswahl in genau diesem einen Bezirk.

Wo du noch ganz normal buchen kannst

Kurzzeitvermietung ist in fast ganz Budapest weiterhin voll legal. Bezirk VI ist der einzige mit einem kompletten Verbot.

• Bezirk V (Belváros-Lipótváros): die Innenstadt entlang der Donau, mit Parlament, Stephansbasilika und der Großen Markthalle. Hier zahlst du am meisten, aber die Lage arbeitet für dich.
• Bezirk VII (Erzsébetváros): das Jüdische Viertel und die Ruinenbar-Hochburg, das Viertel, das dem alten Terézváros am ähnlichsten ist. Bestehende Kurzzeitvermietungen sind vom eigenen Bezirksdeckel für neue Großumbauten seit September 2025 unberührt. Mehr zum Nachtleben dort in unserem Guide zu den besten Ruinenbars.
• Bezirk IX (Ferencváros): nah an der Großen Markthalle, eine wachsende Craft-Beer-Szene, Preise deutlich unter dem Innenstadt-Schnitt.
• Bezirk XIII (Újlipótváros): wirklich wohnlich, gute Straßenbahnanbindung, gutes Preis-Leistungs-Verhältnis in Zentrumsnähe.

Bezirk VIII (Palotanegyed) ist ebenfalls legal, vorerst. Lies dazu den Abschnitt oben, bevor du fest damit planst. Egal für welchen Bezirk du dich entscheidest: Prüfe, ob die Plattform das Objekt als lizenziert kennzeichnet. Alle großen Buchungsseiten zeigen das an. Die komplette Übersicht nach Stadtteil steht in unserem Guide zu den besten Vierteln in Budapest.

Bezirk VI baut Hotels statt Ferienwohnungen

Terézváros hat inzwischen fast 40 laufende Hotels und vier weitere im Bau, eine bemerkenswerte Dichte für 2 Quadratkilometer. Die österreichische Kaffeemarke Julius Meinl eröffnet ihr erstes Budapester Hotel in der Hegedű utca, und die Wing Group baut den historischen Andrássy-Palast zu einem Premiumhotel um. Mehrere Betreiber, die vorher Portfolios aus Kurzzeitwohnungen führten, beantragen jetzt stattdessen Hotel- oder Pensionslizenzen, mit laufenden Umbauten in der Paulay Ede utca und der Szív utca. Neue nationale Vorschriften verlangen einen Frühstücksbereich für jede Pension, das kostet zusätzlich, gut finanzierte Betreiber tragen das aber problemlos.

Kurzzeitaufenthalte sind aus Bezirk VI nicht verschwunden, sie wurden eher in eine regulierte, lizenzierte Form gedrängt. Die Wohnung, die dir gefallen hat, gibt es vielleicht noch. Nur ist sie jetzt eine Boutique-Pension und kostet wahrscheinlich mehr.

Budapests Unterkunftslandschaft verschiebt sich bezirksweise weiter, Hotels, Hostels und Wohnungen bleiben aber in den meisten Gegenden reichlich vorhanden.

Budapest ist damit nicht allein

Europäische Städte ziehen die Zügel bei Kurzzeitvermietung seit Jahren an, und Budapests Schritt reiht sich eher ein, als dass er vorangeht. Barcelona will Kurzzeitvermietung stadtweit bis November 2028 abschaffen. Wien verlangt Genehmigungen mit strengen Jahresdeckeln. Amsterdam begrenzt auf 30 Nächte im Jahr. Spanien hat Airbnb 2025 mit 65 Millionen Euro wegen Verstößen gegen den Verbraucherschutz belegt. Dubrovnik geht gegen unregistrierte Inserate vor.

Das Muster: Städte, in denen Tourismus und Wohnungsdruck am härtesten aufeinandertreffen, schreiben die strengsten Regeln, und Terézváros passt genau in dieses Bild. Der Unterschied liegt im Vorgehen. Barcelona verbietet stadtweit, Budapest geht Bezirk für Bezirk vor, ein einziger Block zwischen Terézváros und Bezirk VII bringt dich zurück in Airbnb-freundliches Gebiet. Das macht das Ganze löchrig, hält den Effekt für Reisende aber auch deutlich kleiner als ein flächendeckendes Verbot.

Unsere Einschätzung

Das Verbot löst ein reales Problem mit einem groben Werkzeug, und es hat echte Verlierer. Eine ehemalige Ballerina der Ungarischen Staatsoper erzählte Balkan Insight, das Verbot habe sie “am Boden zerstört”, weil ihr Airbnb-Einkommen nach dem Bühnenabschied zu ihrer Haupteinnahmequelle geworden war. Sie ist eine von mehreren Rentnern und Kleineigentümern, die sich an alle Regeln gehalten haben und jetzt vor einer anderen finanziellen Lage stehen.

Das Gegenargument hat aber auch Substanz: fast 2.700 Wohnungen, fast jede zehnte im Bezirk, aus dem Langzeitmarkt zu ziehen, war auf Dauer nicht tragbar, und die ersten Zahlen, mehr Mietangebote, leicht sinkende Mieten, zeigen in die Richtung, die Befürworter sich erhofft hatten. Sopronis Ziel, Bezirk VI für “Lehrer oder Polizisten mittendrin in der Karriere” bezahlbar zu machen, ist ambitioniert, aber die bisherigen Daten widersprechen ihm nicht.

Der Bezirk hatte vorher über 2,1 Milliarden HUF (rund 5,8 Millionen EUR) Tourismussteuer pro Jahr eingenommen, davon rund 700 Millionen HUF (rund 1,9 Millionen EUR) von Airbnb-Gastgebern und -Gästen, und rechnet mit einem Verlust von rund 300 Millionen HUF (rund 820.000 EUR), einem Verlust, den Soproni angesichts des wachsenden Hotelsektors “handhabbar” nennt. Teile der Vermietungsbranche argumentieren, eine Barcelona-Lösung mit Beschwerdehotline, Lärmmessern und widerrufbaren Lizenzen hätte das Problem auch ohne komplettes Verbot gelöst. Barcelonas eigene Entscheidung, Airbnb bis 2028 ganz zu verbieten, schwächt dieses Argument ein Stück weit ab.

Das Verfahren vor dem Verfassungsgericht ist die einzige offene Variable, die die Rechnung für Gastgeber noch ändern könnte, für die Pläne eines kurz reisenden Besuchers aber kaum. Für Touristen bleibt das nahe an einem Nicht-Ereignis: Hotel in Bezirk VI, oder Wohnung einen Block weiter in Bezirk VII.

Praktische Tipps fürs Buchen 2026

• Willst du gezielt in Bezirk VI wohnen? Buch ein Hotel, Hostel oder eine lizenzierte Pension. Booking.com, Expedia und Hotels.com kennzeichnen lizenzierte Objekte. Ein auffällig günstiges Inserat, das nicht wie ein Hotel aussieht, lässt du besser links liegen.
• Willst du das Wohnungsgefühl? Schau dir Bezirk V, VII oder VIII an. Bezirk VII bietet dasselbe fußläufige, ruinenbar-nahe Feeling, das Bezirk VI früher berühmt gemacht hat, und grenzt direkt daran.
• Kleines Budget? Bezirk XIII (Újlipótváros) liegt bis zu 40 % unter der Innenstadt und ist trotzdem gut mit der Straßenbahn erreichbar. Bezirk IX ist eine weitere solide Wahl in der Nähe der Großen Markthalle.
• Buch früh. Nachfrage verschiebt sich gerade von Terézváros-Wohnungen zu Hotels und Nachbarbezirken, deshalb ist der Druck auf beliebte Objekte in Bezirk V und VII höher als sonst.
• Prüf die Lizenz. Die großen Plattformen zeigen das in den Objektdetails an. Buchst du direkt beim Gastgeber, frag einfach nach. Kostet 30 Sekunden und erspart dir eine geplatzte Reise.

Mehr dazu in unseren Guides zu den besten Vierteln in Budapest und Budapests Ruinenbars.

Airbnb-Verbot Budapest: Die Zahlen

Fakt	Detail
Verboten seit	1. Januar 2026, nur Bezirk VI (Terézváros)
Rechtsstatus	Von der Kúria bestätigt, November 2025; seit März 2026 vor dem Verfassungsgericht, Urteil frühestens Juli 2026 erwartet
Bezirk VIII (Józsefváros)	In Arbeit: 3,5 % Bezirksdeckel, 20 % pro Gebäude, unter 5 % Zielwert im Palais-/Corvin-Kern. Erwartet September 2026, in Kraft ab 1. Januar 2027
Bezirk I (Burgviertel)	Nur Gespräche. Keine Verordnung, kein Datum
Stadtweites Moratorium	Keine neuen Kurzzeitvermietungs-Registrierungen in ganz Budapest, 1. Januar 2025 bis 31. Dezember 2026
Weiterhin voll legal	Bezirke V, VII, IX, XIII und der Großteil der 23 Bezirke der Stadt
Bußgeld, Privatpersonen	200.000-500.000 HUF (rund 550-1.370 EUR)
Bußgeld, Firmen	Bis zu 2.000.000 HUF (rund 5.500 EUR)
Schließung	Bis zu 45 Tage bei Verstößen
Kontrollen bisher	633 Prüfungen, 57 Verfahren (33 abgeschlossen), 28 Millionen HUF Bußgelder bis Mitte Mai 2026
Hotels in Bezirk VI	Fast 40 in Betrieb, 4 weitere im Bau
Legale Unterkünfte in Bezirk VI	Nur Hotels, lizenzierte Pensionen (panzió), registrierte Hostels
Jährliche Kurzzeitvermietungssteuer	150.000 HUF (rund 410 EUR), vorher 38.400 HUF (rund 105 EUR)

Die Preise stehen in HUF, das zahlst du auch an der Kasse. Umgerechnet mit 1 EUR = 364 HUF, EZB-Kurs vom 31. Juli 2026. Der Kurs schwankt, die umgerechneten Beträge sind also Richtwerte.

Zuletzt geprüft: August 2026.

Häufige Fragen zum Airbnb-Verbot in Budapest

Kann ich 2026 noch eine Ferienwohnung in Budapest buchen?

Ja, überall außer in Bezirk VI. Kurzzeitvermietung ist in den meisten Bezirken weiterhin voll legal, auch in den beliebten Touristenvierteln V, VII, VIII und IX. Bezirk VIII arbeitet an strengeren Regeln für 2027, bis dahin ändert sich dort aber nichts. Stadtweit werden bis zum 31. Dezember 2026 keine neuen Registrierungen genehmigt, bestehende registrierte Objekte laufen aber weiter.

Wird das Verbot in Bezirk VI juristisch angefochten?

Ja. Der Vermieterverband MAKE reichte Anfang März 2026 eine Klage beim Verfassungsgericht ein, mit dem Argument, ein komplettes kommunales Verbot gehe weiter als das, was Gemeinden dürfen. Bis zum Redaktionsschluss dieses Artikels lag kein Urteil vor, und niemand erwartete eines vor Juli 2026. Solange das Verfahren läuft, bleibt das Verbot in Kraft.

Was passiert, wenn ich aus Versehen eine illegale Wohnung in Bezirk VI buche?

Das Objekt kann für bis zu 45 Tage geschlossen werden, dem Gastgeber drohen 200.000 bis 2.000.000 HUF Bußgeld, je nachdem ob er Privatperson oder Firma ist. Kontrollen richten sich gegen Gastgeber, nicht gegen Gäste, aber eine Schließung mitten im Aufenthalt lässt dich trotzdem ohne Zimmer da. Bleib bei Inseraten, die die Plattform als lizenziertes Hotel, Hostel oder Pension kennzeichnet.

Warum hat Budapest das Verbot in Bezirk VI eingeführt?

Eine beratende Volksbefragung im September 2024 wurde mit 54 % Zustimmung angenommen, getrieben von steigenden Mieten, Lärm und der Tatsache, dass fast 2.700 Wohnungen, ungefähr jede zehnte in einem Bezirk mit 29.000 Wohneinheiten, zu Touristenunterkünften geworden waren.

Welcher Bezirk in Budapest könnte als Nächstes einschränken?

Bezirk VIII (Józsefváros) ist am weitesten: Der Bezirksrat bestätigte im Juni 2026 die Ergebnisse einer öffentlichen Konsultation und erwartet fertige Regeln für September 2026, in Kraft ab 1. Januar 2027. Medien nennen es Budapests zweitstrengstes Regime nach Terézváros, allerdings mit Deckeln statt einem kompletten Verbot. Bezirk I (Burgviertel) diskutiert noch mit Nachbarbezirken, ohne Verordnung oder Datum.

Sind Hotels in Bezirk VI jetzt teurer wegen des Verbots?

Nicht dramatisch, jedenfalls noch nicht. Fast 40 Hotels sind in Betrieb, vier weitere kommen dazu, darunter Julius Meinls erstes Budapester Haus und der umgebaute Andrássy-Palast. Diese Konkurrenz, plus neue Pensionen aus ehemaligen Airbnb-Einheiten, hält die Preise im Rahmen, und Budget-Hostels bleiben Teil des Angebots.

Können Airbnb-Gastgeber in Bezirk VI auf eine Hotel- oder Pensionslizenz umsteigen?

Ja, einige tun das bereits, mit Umbauprojekten in der Paulay Ede utca und der Szív utca. Umsteigen heißt: strengere Bau- und Sicherheitsvorschriften erfüllen, neue Lizenzen beantragen und oft die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft holen. Neue nationale Regeln verlangen zudem einen Frühstücksbereich für jede Pension, was kleinere Betreiber finanziell manchmal an die Grenze bringt.

Ist Budapest 2026 noch ein gutes Reiseziel für Sparsame?

Ja. Ein Bezirk von 23 hat ein komplettes Verbot, und Budapest bleibt eine der besten europäischen Hauptstädte fürs Geld. Ein zentrales Hotelzimmer kostet rund 25.000-60.000 HUF (etwa 70-165 EUR) pro Nacht, immer noch klar unter vergleichbaren Übernachtungen in Wien, Prag oder Barcelona. Die komplette Aufschlüsselung steht in unserem Guide zu den Kosten in Ungarn.