Airbnb w VI dzielnicy to nie limit, to zero dni w roku

Od 1 stycznia 2026 mieszkanie w VI dzielnicy można wynająć turystom dokładnie na zero nocy w roku. Tak stanowi rozporządzenie 26/2024 dzielnicy Terézváros, na razie jedyny całkowity zakaz najmu w stylu Airbnb w Budapeszcie, obejmujący także odcinek alei Andrássy przy Operze.

Poza VI dzielnicą zarejestrowane mieszkania przyjmują gości również w 2026 roku, więc wyjazd do Budapesztu z noclegiem w apartamencie nadal ma sens. Zmienia się mapa: VII dzielnica wymaga teraz zgody wspólnoty, dzielnice I, VIII i XIII piszą przepisy na 2027 rok, a ogólnomiejska blokada nowych rejestracji trwa do 31 grudnia 2026. Jeśli zależy ci właśnie na VI dzielnicy, zarezerwuj hotel, pensjonat albo hostel, bo zakaz ich nie obejmuje.

Aleja Andrássy w VI dzielnicy, bulwar wpisany na listę UNESCO i epicentrum budapeszteńskiego zakazu Airbnb.

VI dzielnica: zero nocy, czarno na białym

Terézváros nie wprowadził limitu. Rozporządzenie ustala liczbę nocy, przez które kwatera prywatna („magánszálláshely”) lub inny obiekt niehotelowy („egyéb szálláshely”) może przyjmować płacących gości, na 0 w roku kalendarzowym, od 1 stycznia 2026. Obowiązuje w całej dzielnicy, bez względu na to, kto jest właścicielem i na jakiej platformie wisi ogłoszenie.

Kary są stałe, bez widełek: 200 000 HUF (ok. 2380 zł) dla osób prywatnych i jednoosobowych firm, 2 000 000 HUF (ok. 23 800 zł) dla spółek, do tego czasowe zamknięcie obiektu na 45 dni. Nakłada je notariusz dzielnicy (jegyző), a mandatów na miejscu nie ma.

Hotele, pensjonaty (panzió) i hostele to obiekty komercyjne, inna kategoria prawna, i działają jak dotąd. Dla planowania podróży wniosek jest prosty: jeśli oferta w Terézváros to prywatne mieszkanie, nie powinna przyjmować gości. Pomiń ją i poszukaj hotelu albo mieszkania w sąsiedniej dzielnicy.

Tekst rozporządzenia na njt.jog.gov.hu, sprawdzono 27 października 2026.

Od głosowania mieszkańców do Kúrii

Zaczęło się od głosowania mieszkańców zorganizowanego przez dzielnicę od 2 do 15 września 2024, online i w trzech lokalach. Według komunikatu dzielnicy wzięło w nim udział 6083 mieszkańców, czyli 20,52%, a 3265 z nich (54%) zagłosowało za. Rada uchwaliła rozporządzenie 31 października 2024 i wyznaczyła start ponad rok później, żeby gospodarze zdążyli się przestawić.

Urząd Rządowy Stolicy uznał, że limit zera nocy wykracza poza to, na co ustawa o handlu pozwala dzielnicy, i zaskarżył rozporządzenie do Kúrii, najwyższego sądu Węgier. 11 listopada 2025 izba ds. samorządowych Kúrii oddaliła skargę (orzeczenie Köf.5.023/2025/4), więc zakaz wszedł w życie zgodnie z planem. W tej sprawie dzielnica podała, że najem krótkoterminowy to około 8% zasobu mieszkaniowego i dotyczy mniej więcej połowy budynków.

Sprawa przed Trybunałem Konstytucyjnym wciąż otwarta

Właściciel mieszkania z ważnym zezwoleniem złożył skargę konstytucyjną na rozporządzenie, zarejestrowaną przez Trybunał 12 stycznia 2026 pod numerem IV/111/2026. Skarga zarzuca naruszenie pewności prawa, wolności działalności gospodarczej i prawa własności. Trybunał wpisał sprawę na posiedzenia 31 marca 2026, a strona sprawy nie pokazuje opublikowanego orzeczenia.

Dopóki Trybunał nie orzeknie, zakaz obowiązuje w pełni. Wynik ma duże znaczenie dla właścicieli, którzy decydują, co zrobić z mieszkaniem, a niewielkie dla kogoś, kto rezerwuje tydzień w Budapeszcie.

Orzeczenie Kúrii i strona sprawy w Trybunale sprawdzono 27 października 2026.

VII dzielnica: tylko za zgodą wspólnoty

Erzsébetváros, sąsiednia dzielnica żydowska, poszła inną drogą. Rozporządzenie 46/2025, obowiązujące od 1 stycznia 2026, też zaczyna od zera nocy, ale pozwala na 365 nocy w roku, jeśli wspólnota mieszkaniowa zgodziła się na najem krótkoterminowy uchwałą zebrania, w regulaminie albo w akcie założycielskim. Mieszkania zarejestrowane do 31 grudnia 2025 muszą złożyć tę zgodę u notariusza dzielnicy do 31 grudnia 2026. Kary i 45 dni zamknięcia są takie same jak w VI dzielnicy.

W praktyce w 2026 roku mieszkania w VII dzielnicy wciąż są dostępne, ale od 2027 roku oferty w budynkach bez zgody mogą zniknąć.

Rozporządzenie 46/2025 na njt.jog.gov.hu, sprawdzono 27 października 2026.

VIII dzielnica: limit, a nie zakaz

Józsefváros przyjął ramy regulacji 25 czerwca 2026, po konsultacjach z udziałem ponad 1500 osób. Nie zakazują one najmu krótkoterminowego, tylko go zamrażają. Ramy opublikowane przez dzielnicę przewidują:

• limit dla całej dzielnicy na obecnym poziomie 3,5% mieszkań, więc nowy najem może ruszyć tylko wtedy, gdy któryś istniejący się zamknie;
• 5% w Dzielnicy Pałacowej (Palotanegyed) i w Corvin, mniej niż obecnie, oraz 1–2% w dzielnicach zewnętrznych;
• 20% na budynek, liczone od powierzchni;
• od 1 stycznia 2027 zgodę wspólnoty na każdy nowy najem, a przy istniejących zgodę domniemywa się, dopóki zebranie wspólnoty nie postanowi inaczej.

Szczegółowe rozporządzenie zaplanowano na jesień 2026, a przepisy mają obowiązywać od 1 stycznia 2027. W 2026 roku mieszkania w VIII dzielnicy przyjmują gości normalnie, a od 2027 roku przy istniejących zgodę wspólnoty się domniemywa.

Ramy VIII dzielnicy na jozsefvaros.hu sprawdzono 27 października 2026.

I dzielnica: na stole zakaz w Dzielnicy Zamkowej

Budavár zapytał mieszkańców o zdanie w głosowaniu online we wrześniu 2026. Z 4503 uczestników 58,6% poparło całkowity zakaz, a w samej Dzielnicy Zamkowej 66%. 22 października 2026 dzielnica wystawiła projekt rozporządzenia do 15-dniowych konsultacji:

• w Dzielnicy Zamkowej koniec najmu krótkoterminowego od 1 stycznia 2028, przy czym mieszkania zarejestrowane do 31 grudnia 2026 mogą działać do końca 2027;
• w pozostałej części I dzielnicy najem w budynkach wspólnot mógłby trwać od 2028 roku tylko za zgodą wspólnoty;
• te same kary co w VI i VII dzielnicy, 200 000 HUF lub 2 000 000 HUF, plus 45 dni zamknięcia.

Rada ma zdecydować w listopadzie 2026. Do tego czasu to projekt i dla pobytów w 2026 i 2027 roku nic się nie zmienia.

Projekt I dzielnicy na budavar.hu sprawdzono 27 października 2026.

XIII dzielnica i blokada w całym mieście

XIII dzielnica (Újlipótváros i Angyalföld) ogłosiła 24 września 2026, że przygotowuje rozporządzenie, według którego od 1 stycznia 2027 każdy najem krótkoterminowy będzie wymagał zgody zebrania wspólnoty. Dzielnica liczy około 1100–1200 takich mieszkań (budapest13.hu).

Za tym wszystkim stoi przepis krajowy w ustawie o handlu: do 31 grudnia 2026 w całym Budapeszcie nie można zarejestrować żadnej nowej kwatery prywatnej ani innego obiektu niehotelowego (art. 11/H ustawy CLXIV z 2005 roku, w brzmieniu obowiązującym od 1 października 2026). Mieszkania już zarejestrowane działają dalej, z wyjątkiem VI dzielnicy. Dzielnice piszą swoje przepisy właśnie teraz, bo blokada kończy się ostatniego dnia 2026 roku.

Ustawę o handlu i komunikat XIII dzielnicy sprawdzono 27 października 2026.

Podatki gospodarzy i gości

Od 1 stycznia 2025 prywatni gospodarze w Budapeszcie, którzy wybierają ryczałt, płacą 150 000 HUF (ok. 1790 zł) rocznie od każdej sypialni, wcześniej 38 400 HUF (ok. 460 zł). Wyższa stawka obowiązuje tam, gdzie dwa lata wcześniej liczba noclegów przekroczyła 2 miliony, a na liście urzędu skarbowego jest tylko Budapeszt (kwoty: art. 57/A ust. 4 ustawy o podatku dochodowym; lista: nav.gov.hu).

Płacisz także ty: dzielnice Budapesztu pobierają opłatę turystyczną (idegenforgalmi adó) za noc, którą zbiera hotel lub gospodarz i która zwykle jest już w cenie końcowej. W VI dzielnicy to 4% ceny pokoju, a osoby poniżej 18 lat są zwolnione (terezvaros.hu). Inne dzielnice ustalają własne stawki.

Stawki sprawdzono na njt.jog.gov.hu, nav.gov.hu i terezvaros.hu 27 października 2026.

Gdzie zamiast tego zarezerwować mieszkanie

• V dzielnica (Belváros-Lipótváros): ścisłe centrum nad Dunajem, z Parlamentem, Bazyliką św. Stefana i promenadą nad rzeką pod nosem. Płacisz za adres, ale prawie wszędzie dojdziesz pieszo.
• VII dzielnica (Erzsébetváros): dzielnica żydowska z Wielką Synagogą przy ulicy Dohány, pasażem Gozsdu i ruin barami. Graniczy z VI dzielnicą, więc to samo życie nocne masz kilka minut od drzwi. Tutaj mieszkanie potrzebuje zgody wspólnoty, patrz wyżej. Przewodnik po barach i życiu nocnym pokaże ci okolicę po zmroku.
• VIII dzielnica (Józsefváros): stare pałace arystokracji w Dzielnicy Pałacowej, Węgierskie Muzeum Narodowe i okolice Corvin. Najem jest tu ograniczony, a nie zakazany.
• IX dzielnica (Ferencváros): Hala Targowa i kawiarnie oraz restauracje przy ulicy Ráday, z liniami metra 3 i 4 w pobliżu.
• XIII dzielnica (Újlipótváros): spokojna dzielnica mieszkaniowa z kamienicami z lat 30. przy Wyspie Małgorzaty, skąd tramwaje 4 i 6 jadą prosto do centrum.

Pełne porównanie okolic znajdziesz w przewodniku gdzie nocować w Budapeszcie.

Jeśli chcesz mieszkać właśnie w VI dzielnicy

Zakaz nie obejmuje hoteli, pensjonatów ani hosteli, a w VI dzielnicy jest ich sporo wzdłuż alei Andrássy, przy Operze i koło dworca Nyugati. Rezerwuj obiekt jako hotel, pensjonat lub hostel i sprawdź, czy oferta tak go opisuje.

Krajobraz noclegowy Budapesztu zmienia się dzielnica po dzielnicy, ale hoteli, hosteli i mieszkań w większości okolic wciąż jest pod dostatkiem.

Wskazówki na rezerwacje w 2026 i 2027 roku

• Nocleg w VI dzielnicy? Wybierz hotel, pensjonat albo hostel. Prywatne mieszkanie w VI dzielnicy nie powinno przyjmować gości.
• Wolisz mieszkanie? Zajrzyj do dzielnic V, VII, VIII, IX albo XIII. Z VII dzielnicy do atrakcji i barów VI dzielnicy masz rzut beretem.
• Wyjazd w 2027 roku? Gospodarze w VII dzielnicy potrzebują zgody wspólnoty do 31 grudnia 2026, a dzielnice I, VIII i XIII wprowadzają nowe przepisy. Rezerwuj z bezpłatnym anulowaniem, jeśli się da, i zajrzyj do oferty jeszcze raz kilka tygodni przed przyjazdem.
• Rezerwujesz bezpośrednio u gospodarza? Poproś o numer rejestracyjny obiektu. Każdy legalny najem krótkoterminowy w Budapeszcie jest zarejestrowany w dzielnicy.
• Porównujesz ceny? Patrz na sumę z opłatą turystyczną i sprzątaniem. Przewodnik czy Węgry są drogie da ci szerszy obraz kosztów.

Zasady Airbnb w Budapeszcie w skrócie

Dzielnica	Zasada	Obowiązuje	Źródło
VI (Terézváros)	0 nocy rocznie dla mieszkań prywatnych; hotele, pensjonaty, hostele bez zmian	Od 1 stycznia 2026	Rozporządzenie 26/2024, njt.jog.gov.hu
VI, kary	200 000 HUF (osoba), 2 000 000 HUF (spółka), 45 dni zamknięcia	Od 1 stycznia 2026	Rozporządzenie 26/2024
VI, status prawny	Kúria oddaliła skargę 11 listopada 2025; skarga konstytucyjna w toku od 12 stycznia 2026	Brak opublikowanego orzeczenia	kuria-birosag.hu, alkotmanybirosag.hu
VII (Erzsébetváros)	0 nocy bez zgody wspólnoty, 365 ze zgodą; istniejący składają zgodę do 31 grudnia 2026	Od 1 stycznia 2026	Rozporządzenie 46/2025, njt.jog.gov.hu
VIII (Józsefváros)	3,5% w dzielnicy, 5% w Palotanegyed i Corvin, 20% na budynek	Ramy z 25 czerwca 2026; przepisy od 1 stycznia 2027	jozsefvaros.hu
I (Budavár)	Projekt: zakaz w Dzielnicy Zamkowej od 1 stycznia 2028; gdzie indziej zgoda wspólnoty	Decyzja spodziewana w listopadzie 2026	budavar.hu
XIII	Planowane: zgoda wspólnoty od 1 stycznia 2027	W przygotowaniu	budapest13.hu
Całe miasto	Brak nowych rejestracji	Od 1 stycznia 2025 do 31 grudnia 2026	Ustawa CLXIV/2005, art. 11/H
Podatek gospodarza	150 000 HUF od sypialni rocznie (ryczałt)	Od 1 stycznia 2025	nav.gov.hu

Kwoty są w HUF, bo w tej walucie ustalono kary i podatki. Przeliczono po kursie 1 PLN = 84 HUF, kurs referencyjny EBC z 21 października 2026, i zaokrąglono. Kurs się zmienia, więc kwoty w złotych traktuj orientacyjnie.

Ustawy, akta sądowe i komunikaty dzielnic sprawdzono na wymienionych oficjalnych stronach 27 października 2026.