Airbnb w VI dzielnicy to nie limit, to zero dni w roku

VI dzielnica zakazała każdego najmu krótkoterminowego od 1 stycznia 2026 roku, i to jedyny taki zakaz w całym Budapeszcie. Rezerwujesz w V, VII, IX albo XIII dzielnicy, na razie też w VIII, i twój wyjazd w 2026 roku nie zmienia się ani trochę.

Jeśli przeglądasz oferty na 2026 rok i mieszkanie, które kiedyś wisiało przy Andrássy út, nagle zniknęło, to dlatego. Terézváros, dzielnica opery i górnego odcinka Andrássy, jako pierwsza na Węgrzech zakazała prywatnego najmu krótkoterminowego w całości. Żadnego Airbnb, żadnego mieszkania z Booking.com, nic poza licencjonowanym hotelem, pensjonatem czy hostelem.

Na tym się nie kończy. VIII dzielnica pracuje nad własnymi zasadami, sam zakaz jest zaskarżony do sądu, a kontrole od stycznia wygenerowały konkretne liczby. Poniżej masz, co naprawdę się zmieniło, co wciąż wisi w powietrzu i gdzie zarezerwujesz nocleg bez martwienia się o cokolwiek z tego.

Aleja Andrássy w VI dzielnicy, bulwar wpisany na listę UNESCO i epicentrum budapeszteńskiego zakazu Airbnb.

---

Zakaz w VI dzielnicy to zero, nie limit

Terézváros nie ustaliła pułapu nocy najmu krótkoterminowego. Ustaliła go na zero, a to zupełnie inna sprawa.

Rozporządzenie o numerze 26/2024. (X.31.) weszło w życie 1 stycznia 2026 roku i obejmuje każdą nieruchomość w dzielnicy, niezależnie od właściciela czy platformy, na której była wystawiona. Nie 30 dni w roku, nie 90. Zero. Gości na noc mogą przyjmować wyłącznie hotele, licencjonowane pensjonaty (panzió) i zarejestrowane hostele. Zakaz dotknął mniej więcej 2700 wcześniej aktywnych ofert najmu krótkoterminowego na 2 kilometrach kwadratowych dzielnicy, w której stoi około 29 000 mieszkań i mieszka blisko 35 000 osób na stałe, czyli prawie co dziesiąte mieszkanie działało wcześniej jako zakwaterowanie turystyczne.

Dla planowania wyjazdu wniosek jest prosty: każda oferta z Terézváros na Airbnb czy Booking.com, która nie jest hotelem, hostelem albo licencjonowanym pensjonatem, jest albo nieaktualna, albo błędnie oznaczona, albo działa nielegalnie. Omijaj ją.

Referendum, potem Kúria: jak to stało się prawem

Mieszkańcy Terézváros głosowali nad zakazem w konsultacyjnym referendum we wrześniu 2024 roku, a 54% głosujących było za. Węgierski Sąd Najwyższy, Kúria, potwierdził zgodność rozporządzenia z prawem w listopadzie 2025 roku, otwierając drogę do wejścia zakazu w życie zgodnie z planem.

Frekwencja wyniosła około 20% z blisko 35 000 mieszkańców dzielnicy, więc krytycy zwracają uwagę, że sprawę za całą dzielnicę rozstrzygnęło niecałe 4000 osób. Zwolennicy odpowiadają, że ci, którzy przyszli głosować, dobrze wiedzieli, jak wygląda życie nad niekontrolowanym Airbnb: nocne przyjazdy, ciągle zmieniający się obcy na klatce schodowej i dzielnica zaczynająca funkcjonować bardziej jak strefa hotelowa niż miejsce, w którym ktoś naprawdę mieszka.

Burmistrz Tamás Soproni przeforsował rozporządzenie wbrew sprzeciwowi rządowego biura stołecznego, kierowanego przez Sárę Botond, które twierdziło, że dzielnica przekroczyła swoje kompetencje. Kúria się z tym nie zgodziła i w listopadzie 2025 roku, po 14 miesiącach przygotowań, uznała zakaz za zgodny z prawem.

Kontrole działają naprawdę, a sprawa trafiła do Trybunału Konstytucyjnego

Terézváros zaczęła kontrolować nieruchomości w pierwszym tygodniu stycznia 2026 roku, we współpracy z policją i węgierskim urzędem skarbowo-celnym (NAV). Do połowy maja 2026 roku dzielnica przeprowadziła 633 kontrole na miejscu, wszczęła 57 postępowań (33 już zakończone) i zebrała 28 mln HUF (ok. 332 000 zł) kar.

Osoby prywatne ryzykują 200 000-500 000 HUF (ok. 2400-5900 zł), firmy do 2 mln HUF (ok. 23 700 zł), a lokal można zamknąć na do 45 dni. Egzekwowanie jest tu proste, bo niemal każda oferta najmu krótkoterminowego wisi na jednej z dwóch platform, Airbnb albo Booking.com, obie przeszukiwalne i łatwe do zestawienia z rejestrami miejskimi. Ukrycie nielegalnie wynajmowanego mieszkania, które jest publicznie wystawione ze zdjęciami i adresem, w praktyce nie istnieje.

Czego status zakazu nie rozstrzyga: węgierskie stowarzyszenie właścicieli mieszkań na wynajem (MAKE) złożyło na początku marca 2026 roku skargę do Trybunału Konstytucyjnego (Alkotmánybíróság), argumentując przez rzecznika Schumiczkiego Balázsa, że rozporządzenie wykracza poza to, co wolno samorządowi, bo pełny zakaz to inna kategoria prawna niż proporcjonalne ograniczenie. W chwili pisania tego tekstu żaden wyrok nie zapadł, a obserwatorzy prawni nie spodziewają się go przed lipcem 2026 roku. Zakaz obowiązuje przez cały czas trwania sprawy, ale to nie jest jeszcze ostatnie słowo, i ewentualne uchylenie będzie ważniejsze dla gospodarzy rozważających przyszłość swoich mieszkań niż dla turysty rezerwującego tydzień w Budapeszcie.

VIII dzielnica, nie I: kto naprawdę szykuje zaostrzenie

I dzielnica (Zamek) najczęściej pada jako „następna“ w kolejce do zakazu, i faktycznie trwają tam rozmowy: wiceburmistrzyni Csilla Fazekas podnosi temat ostrzejszych zasad, łącznie z możliwym pełnym zakazem, i otworzyła rozmowy z sąsiednimi burmistrzami dzielnic. Ale w chwili pisania tego tekstu I dzielnica nie ma rozporządzenia, głosowania ani daty. Traktuj „rozważa“ dosłownie jako rozważanie, nic więcej.

VIII dzielnica (Józsefváros) jest znacznie dalej i to ją warto śledzić, jeśli planujesz tam nocleg. Rada dzielnicy potwierdziła wyniki konsultacji publicznych w czerwcu 2026 roku, a szczegółowe rozporządzenie spodziewane jest we wrześniu 2026 roku, z wejściem w życie 1 stycznia 2027 roku, gdy wygaśnie miejskie moratorium. Omawiany model zamroziłby najem krótkoterminowy na poziomie mniej więcej dzisiejszych 3,5% zasobu mieszkaniowego dzielnicy, ograniczyłby pojedynczy budynek do 20% jego powierzchni, a Kwartał Pałacowy (Palotanegyed) i kwartał Corvin miałyby dążyć poniżej 5%, ze wspólnotami mieszkaniowymi mogącymi zawetować nowe oferty, na wzór zasady już obowiązującej w VII dzielnicy. Lokalne media nazywają to drugim najsurowszym reżimem w mieście po Terézváros.

Nic z tego jeszcze nie jest prawem. Najem krótkoterminowy w VIII dzielnicy jest dziś legalny, a najwcześniej cokolwiek się zmieni w styczniu 2027 roku. Po prostu nie rezerwuj mieszkania w VIII dzielnicy z założeniem, że zasady będą tam wyglądać tak samo za rok.

Miejskie moratorium i podwyżka podatku to wciąż większe ograniczenie

Poza pojedynczymi dzielnicami Budapeszt prowadzi dwuletnie, obejmujące całe miasto moratorium na nowe rejestracje najmu krótkoterminowego od 1 stycznia 2025 roku, i nie wygasa ono przed 31 grudnia 2026 roku. Przez cały ten okres w stolicy nie wydaje się żadnych nowych pozwoleń w stylu Airbnb. Zarejestrowane wcześniej obiekty działają dalej, poza Terézváros, ale nic nowego nie wejdzie na rynek.

Obok moratorium rząd centralny podniósł roczny ryczałtowy podatek od najmu krótkoterminowego z 38 400 HUF (ok. 450 zł) do 150 000 HUF (ok. 1800 zł), co ściska marże na mniejszych mieszkaniach na tyle, że część właścicieli przeszła zamiast tego na najem długoterminowy.

Moratorium ogranicza podaż, podatek ściska marże, a Terézváros eliminuje działalność w ogóle: budapeszteński rynek najmu krótkoterminowego jest przemodelowywany z trzech stron naraz. Kancelaria DLA Piper ujęła ten kierunek wprost: rynek prywatnego zakwaterowania na Węgrzech zmierza w stronę mocniej regulowanych ram.

Co pokazują pierwsze dane z VI dzielnicy

Portal nieruchomości ingatlan.com podał, że liczba dostępnych ofert najmu długoterminowego w Terézváros wzrosła do około 1250 w styczniu 2026 roku, o 28% rok do roku, głównie za sprawą dawnych mieszkań z Airbnb wracających na zwykły rynek najmu. Mediana miesięcznego czynszu w dzielnicy spadła o 1% rok do roku, do 282 500 HUF (ok. 3350 zł), co jest zauważalnym ruchem na rynku, gdzie czynsze generalnie rosły.

Burmistrz Soproni powiedział Balkan Insight, że wzrost cen w VI dzielnicy spowolnił do około 7% od wprowadzenia zakazu, wobec 15-18% w sąsiednich dzielnicach bez podobnych ograniczeń. Tylko około połowa z szacowanych 2700 dawnych mieszkań na Airbnb ma szansę przejść na najem długoterminowy, reszta może zostać sprzedana albo stać pusta, więc pełny obraz wciąż się kształtuje. Dla turysty niewiele z tego się liczy poza mniejszą liczbą ofert mieszkań i większym wyborem hoteli w tej jednej dzielnicy.

Gdzie wciąż zarezerwujesz najem krótkoterminowy

Najem krótkoterminowy jest w pełni legalny w większości Budapesztu. VI dzielnica to jedyna z otwartym zakazem.

• V dzielnica (Belváros-Lipótváros): centrum nad Dunajem, Parlament, Bazylika św. Stefana i Wielka Hala Targowa. Ceny najwyższe w mieście, ale lokalizacja robi swoje.
• VII dzielnica (Erzsébetváros): dzielnica żydowska i królestwo ruin barów, dzielnica najbardziej podobna do tego, czym kiedyś była Terézváros. Istniejący najem krótkoterminowy nie jest tu naruszony własnym limitem dzielnicy z września 2025 roku, który dotyczy tylko nowych dużych konwersji. Zobacz nasz przewodnik po ruin barach, żeby ogarnąć nocne życie okolicy.
• IX dzielnica (Ferencváros): blisko Wielkiej Hali Targowej, rozwijająca się scena piw rzemieślniczych i ceny wyraźnie poniżej centrum.
• XIII dzielnica (Újlipótváros): realnie mieszkalny klimat, dobry dojazd tramwajem i jedna z lepszych relacji ceny do jakości blisko centrum.

VIII dzielnica (Kwartał Pałacowy) też jest legalna, na razie. Zobacz sekcję wyżej, zanim założysz, że tak zostanie. Niezależnie od dzielnicy, sprawdź, czy platforma oznacza ofertę jako licencjonowaną. Wszystkie większe serwisy rezerwacyjne to pokazują. Pełny podział dzielnic znajdziesz w naszym przewodniku po tym, gdzie nocować w Budapeszcie.

VI dzielnica odpowiada hotelami

Terézváros ma blisko 40 działających hoteli i cztery kolejne w budowie, imponująca gęstość jak na dzielnicę o powierzchni 2 kilometrów kwadratowych. Austriacka marka kawowa Julius Meinl otwiera swój pierwszy hotel w Budapeszcie przy Hegedű utca, a grupa Wing przerabia zabytkowy Pałac Andrássy na hotel z wyższej półki. Część operatorów, którzy prowadzili portfele mieszkań na krótki najem, stara się teraz o licencje hotelowe albo pensjonatowe, z remontami przy Paulay Ede utca i Szív utca; nowe krajowe przepisy wymagające wspólnej strefy śniadaniowej w każdym pensjonacie podnoszą koszty, ale dobrze finansowani operatorzy sobie z tym radzą.

Krótki najem nie zniknął z VI dzielnicy, tylko został wypchnięty w bardziej uregulowaną, licencjonowaną formę. Mieszkanie, które ci się podobało, może wciąż istnieć. Tyle że teraz jest butikowym pensjonatem i pewnie kosztuje więcej.

Krajobraz noclegowy Budapesztu zmienia się dzielnica po dzielnicy, ale hoteli, hosteli i mieszkań w większości okolic wciąż jest pod dostatkiem.

Budapeszt nie jest w tym osamotniony

Europejskie miasta od kilku lat zaostrzają zasady najmu krótkoterminowego, a ruch Budapesztu wpisuje się w ten trend, zamiast go wyprzedzać. Barcelona planuje całkowicie wyeliminować turystyczny najem krótkoterminowy do listopada 2028 roku. Wiedeń wymaga pozwoleń z ostrymi rocznymi limitami. Amsterdam ogranicza najem do 30 nocy rocznie. Hiszpania ukarała Airbnb grzywną 65 mln EUR w 2025 roku. Dubrownik zabrał się za niezarejestrowane oferty.

Wzorzec jest prosty: miasta, w których turystyka i presja mieszkaniowa zderzają się najmocniej, piszą najostrzejsze zasady, a Terézváros pasuje do tego opisu jak ulał. To, co odróżnia Budapeszt, to podejście. Barcelona zakazuje na poziomie całego miasta, Budapeszt idzie dzielnica po dzielnicy, więc przejście z Terézváros do VII dzielnicy, czasem jedna przecznica, wraca cię do terytorium przyjaznego Airbnb. Ten patchwork ma swoich krytyków, ale też oznacza, że praktyczny wpływ na turystów jest dużo mniejszy niż przy zakazie obejmującym całe miasto.

Nasze zdanie: bałagan, chyba słuszny i jeszcze niedokończony

Zakaz rozwiązuje realny problem tępym narzędziem, i ma realne ofiary. Była baletnica węgierskiej Opery Narodowej powiedziała Balkan Insight, że zakaz zostawił ją „zdruzgotaną“, bo dochód z Airbnb stał się jej głównym źródłem utrzymania po odejściu ze sceny. Jest jedną z wielu emerytów i drobnych właścicieli, którzy grali fair i teraz stoją przed zupełnie inną sytuacją finansową.

Kontrargument też się broni: wyciąganie blisko 2700 mieszkań, prawie co dziesiątego lokalu w dzielnicy, z długoterminowej puli mieszkaniowej nie było zrównoważone, a wczesne liczby (więcej ofert najmu, nieco niższe czynsze) idą w stronę, na którą liczyli zwolennicy. Cel Soproniego, żeby VI dzielnica była dostępna dla „nauczycieli czy policjantów w środku kariery“, jest ambitny, ale dane na razie mu nie przeczą.

Dzielnica wcześniej zbierała ponad 2,1 mld HUF (ok. 24,9 mln zł) rocznie z podatku turystycznego, z czego około 700 mln HUF (ok. 8,3 mln zł) pochodziło od gospodarzy i gości Airbnb, a spodziewana strata to około 300 mln HUF (ok. 3,6 mln zł), którą Soproni nazywa „do udźwignięcia“ wobec rosnącego sektora hotelowego. Część branży wynajmu twierdzi, że rozwiązania w stylu barcelońskim (infolinia na skargi, monitoring hałasu, licencje do cofnięcia) rozwiązałyby problem bez pełnego zakazu; własny ruch Barcelony w stronę zakazu Airbnb do 2028 roku trochę podważa ten argument.

Sprawa w Trybunale Konstytucyjnym to jedyna otwarta zmienna, która wciąż może przestawić rachunek dla gospodarzy, choć nie dla planów krótkoterminowego turysty. Dla turystów to bliskie nie-wydarzeniu: zarezerwuj hotel w VI dzielnicy albo mieszkanie o jedną przecznicę dalej, w VII.

Praktyczne wskazówki na rezerwację w 2026 roku

• Zależy ci akurat na VI dzielnicy? Zarezerwuj hotel, hostel albo licencjonowany pensjonat. Booking.com, Expedia i Hotels.com oznaczają licencjonowane obiekty. Podejrzanie tania oferta, która nie wygląda jak hotel, jest warta pominięcia.
• Chcesz doświadczenia mieszkania? Patrz na V, VII albo VIII dzielnicę. VII w szczególności daje ten sam spacerowy, ruin-barowy klimat, który kiedyś ściągał ludzi do VI dzielnicy, i dosłownie z nią graniczy.
• Masz ograniczony budżet? XIII dzielnica (Újlipótváros) bywa nawet o 40% tańsza od centrum, przy wygodnym dojeździe tramwajem. IX dzielnica to kolejny solidny wybór blisko Wielkiej Hali Targowej.
• Rezerwuj wcześniej. Popyt przesuwa się z mieszkań w Terézváros na hotele i sąsiednie dzielnice, więc popularne oferty w V i VII dzielnicy mają teraz większe obłożenie niż zwykle.
• Sprawdź licencję. Większe platformy pokazują to wprost w szczegółach oferty. Jeśli rezerwujesz bezpośrednio u gospodarza, po prostu zapytaj. Zajmuje to 30 sekund i oszczędza odwołaną podróż.

Zakaz Airbnb w Budapeszcie: liczby

Fakt	Szczegóły
Zakaz obowiązuje od	1 stycznia 2026, wyłącznie VI dzielnica (Terézváros)
Status prawny	Potwierdzony przez Kúrię w listopadzie 2025; zaskarżony do Trybunału Konstytucyjnego od marca 2026, wyroku nie wcześniej niż w lipcu 2026
VIII dzielnica (Józsefváros)	Szykuje zasady: limit 3,5% w dzielnicy, 20% na budynek, cel poniżej 5% w Kwartale Pałacowym / Corvin. Spodziewane we wrześniu 2026, wejście w życie 1 stycznia 2027
I dzielnica (Zamek)	Wyłącznie rozmowy. Brak rozporządzenia i daty
Miejskie moratorium	Brak nowych rejestracji najmu krótkoterminowego w całym Budapeszcie, od 1 stycznia 2025 do 31 grudnia 2026
Wciąż w pełni legalne	Dzielnice V, VII, IX, XIII i większość z 23 dzielnic miasta
Kary, osoby prywatne	200 000-500 000 HUF (ok. 2400-5900 zł)
Kary, firmy	Do 2 mln HUF (ok. 23 700 zł)
Zamknięcie lokalu	Do 45 dni za naruszenia
Egzekwowanie do tej pory	633 kontrole, 57 postępowań (33 zakończone), 28 mln HUF (ok. 332 000 zł) kar do połowy maja 2026
Hotele w VI dzielnicy	Blisko 40 działających, 4 kolejne w budowie
Legalne noclegi w VI dzielnicy	Wyłącznie hotele, licencjonowane pensjonaty (panzió), zarejestrowane hostele
Roczny podatek od najmu krótkoterminowego	150 000 HUF (ok. 1800 zł), w górę z 38 400 HUF (ok. 450 zł)

Ceny podajemy w HUF i tyle płacisz w kasie. Przeliczone po kursie 1 PLN = 84 HUF, kurs EBC z 31 lipca 2026. Kurs się zmienia, więc kwoty w złotych traktuj orientacyjnie. Wszystkie zaokrąglono w górę lub w dół do pełnych dziesiątek albo setek, nie jak paragon.

Ostatnia weryfikacja: sierpień 2026.

Częste pytania o zakaz Airbnb w Budapeszcie

Czy w 2026 roku wciąż można wynająć mieszkanie na krótko w Budapeszcie?

Tak, wszędzie poza VI dzielnicą. Najem krótkoterminowy jest w pełni legalny w większości miasta, łącznie z popularnymi turystycznie V, VII, VIII i IX dzielnicą. VIII szykuje ostrzejsze zasady na 2027 rok, ale na razie nic się tam nie zmieniło. Do 31 grudnia 2026 nie zatwierdza się żadnych nowych rejestracji w całym Budapeszcie, choć obiekty już zarejestrowane działają dalej.

Czy zakaz w VI dzielnicy jest podważany prawnie?

Tak. Węgierskie stowarzyszenie właścicieli mieszkań na wynajem (MAKE) złożyło skargę do Trybunału Konstytucyjnego na początku marca 2026, argumentując, że pełny zakaz wykracza poza to, co wolno samorządowi. Wyroku nie było jeszcze w chwili pisania tego tekstu i nikt nie spodziewa się go wcześniej niż w lipcu 2026. Zakaz obowiązuje przez cały czas trwania sprawy.

Co się stanie, jeśli przypadkiem zarezerwuję nielegalny najem w VI dzielnicy?

Lokal może zostać zamknięty na do 45 dni, a gospodarz dostaje karę od 200 000 do 2 mln HUF, zależnie od tego, czy to osoba prywatna, czy firma. Kontrole celują w gospodarzy, nie w gości, ale zamknięcie w środku pobytu i tak zostawia cię bez pokoju. Trzymaj się ofert oznaczonych jako hotel, hostel albo licencjonowany pensjonat.

Dlaczego Budapeszt zakazał Airbnb w VI dzielnicy?

Konsultacyjne referendum z września 2024 przeszło z poparciem 54%, napędzane rosnącymi czynszami, hałasem i tym, że blisko 2700 mieszkań, mniej więcej co dziesiąte w dzielnicy liczącej 29 000 lokali, funkcjonowało jako zakwaterowanie turystyczne.

Która dzielnica Budapesztu może ograniczyć najem krótkoterminowy jako następna?

Najdalej jest VIII dzielnica (Józsefváros): rada dzielnicy potwierdziła wyniki konsultacji publicznych w czerwcu 2026 i spodziewa się gotowych zasad we wrześniu 2026, z wejściem w życie 1 stycznia 2027. Lokalne media nazywają to drugim najsurowszym reżimem w mieście po Terézváros, choć to limity i pułapy, nie pełny zakaz. I dzielnica (Zamek) wciąż jest na etapie rozmów, bez konkretnej ustawy czy daty.

Czy hotele w VI dzielnicy podrożały przez zakaz?

Nie dramatycznie, przynajmniej na razie. W dzielnicy działa blisko 40 hoteli, a kolejne cztery są w budowie, w tym pierwszy hotel Julius Meinl w Budapeszcie i przebudowa Pałacu Andrássy. Ta konkurencja, razem z nowymi pensjonatami powstającymi z dawnych mieszkań na Airbnb, trzyma ceny w ryzach, a budżetowe hostele wciąż są dostępne.

Czy gospodarze z VI dzielnicy mogą przejść na licencję hotelu albo pensjonatu?

Tak, i część już to robi, między innymi w ramach przebudów przy Paulay Ede utca i Szív utca. Konwersja oznacza spełnienie ostrzejszych norm budowlanych i bezpieczeństwa, nowe licencje i zwykle zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Nowe krajowe przepisy wymagają też wspólnej strefy śniadaniowej w każdym pensjonacie, co podnosi koszty, z którymi mniejsi operatorzy czasem mają problem.

Czy Budapeszt wciąż jest dobrym kierunkiem pod względem ceny w 2026 roku?

Tak. Jedna dzielnica na dwadzieścia trzy ma pełny zakaz, a Budapeszt zostaje jedną z najbardziej opłacalnych stolic Europy. Pokój w centralnym hotelu kosztuje mniej więcej 25 000-60 000 HUF (ok. 300-710 zł) za dobę, wciąż wyraźnie mniej niż porównywalny nocleg w Wiedniu, Pradze czy Barcelonie. Pełne wyliczenia w naszym przewodniku o cenach na Węgrzech.