La prohibición de Airbnb en Budapest: cero noches en el Distrito VI, todo lo demás sigue igual
En esta página
- Distrito VI: cero noches, por decreto
- De la votación vecinal a la Kúria
- El caso ante el Tribunal Constitucional sigue abierto
- Distrito VII: solo con el consentimiento del edificio
- Distrito VIII: un tope, no una prohibición
- Distrito I: una prohibición en el Barrio del Castillo, en discusión
- El Distrito XIII y la congelación en toda la ciudad
- Lo que pagan anfitriones y huéspedes
- Dónde reservar un departamento
- Si quieres quedarte en el Distrito VI
- Consejos para reservar en 2026 y 2027
- Las reglas de Airbnb en Budapest de un vistazo
Desde el 1 de enero de 2026, un departamento en el Distrito VI se puede alquilar a turistas exactamente cero noches al año. Esa es la regla del decreto 26/2024 de Terézváros, hasta ahora la única prohibición general de alquileres tipo Airbnb en Budapest, y abarca también el tramo de la Avenida Andrássy alrededor de la Ópera.
Fuera del Distrito VI, los departamentos registrados siguen recibiendo huéspedes en 2026, así que un viaje a Budapest en departamento sigue siendo posible. Lo que cambia es el mapa: el Distrito VII ahora pide el consentimiento del edificio, los Distritos I, VIII y XIII escriben reglas para 2027 y la congelación de nuevos registros en toda la ciudad dura hasta el 31 de diciembre de 2026. Si quieres justo el Distrito VI, reserva un hotel, una pensión o un hostal, porque la prohibición no los toca.
Distrito VI: cero noches, por decreto
Terézváros no puso un tope al alquiler turístico. Su decreto fija en 0 por año calendario las noches en que un alojamiento privado (“magánszálláshely”) u otro alojamiento no hotelero (“egyéb szálláshely”) puede recibir huéspedes que pagan, vigente desde el 1 de enero de 2026. Se aplica en todo el distrito, sin importar quién sea el dueño ni en qué plataforma esté el anuncio.
Las sanciones son fijas, sin rango: 200.000 HUF (unos 620 dólares) para personas físicas y autónomos, 2.000.000 HUF (unos 6.150 dólares) para empresas, más un cierre temporal de 45 días. Las impone el secretario municipal del distrito (jegyző), y no hay multas en el acto.
Hoteles, pensiones (panzió) y hostales son alojamiento comercial, otra categoría legal, y siguen funcionando como antes. Para planear el viaje, la regla es sencilla: si un anuncio en Terézváros es un departamento privado, no debería estar aceptando huéspedes. Descártalo y busca un hotel o el distrito de al lado.
Texto del decreto en njt.jog.gov.hu, comprobado el 27 de octubre de 2026.
De la votación vecinal a la Kúria
Todo empezó con una votación de residentes organizada por el distrito del 2 al 15 de septiembre de 2024, en línea y en tres casillas. Según el comunicado del distrito, participaron 6.083 residentes, una participación del 20,52 %, y 3.265 de ellos (54 %) votaron que sí. El concejo aprobó el decreto el 31 de octubre de 2024 y fijó el arranque más de un año después, para dar tiempo a los anfitriones de reorganizarse.
La Oficina de Gobierno de la Capital sostuvo que un límite de cero noches iba más allá de lo que la ley de comercio permite a un distrito, y llevó el decreto ante la Kúria, el máximo tribunal de Hungría. El 11 de noviembre de 2025, la sala de asuntos municipales de la Kúria rechazó la impugnación (resolución Köf.5.023/2025/4), y la prohibición entró en vigor en la fecha prevista. En ese caso, el distrito señaló que el alquiler turístico ocupaba cerca del 8 % de sus viviendas y afectaba a casi la mitad de sus edificios.
El caso ante el Tribunal Constitucional sigue abierto
Un propietario con licencia vigente presentó un recurso constitucional contra el decreto, registrado por el tribunal el 12 de enero de 2026 con el número IV/111/2026. El recurso alega que la prohibición vulnera la seguridad jurídica, la libertad de empresa y el derecho de propiedad. El tribunal puso el caso en sus sesiones del 31 de marzo de 2026, y la ficha del caso no muestra ninguna decisión publicada.
Mientras el tribunal no resuelva, la prohibición se aplica por completo. El resultado importa mucho a los propietarios que deben decidir qué hacer con su departamento, y poco a quien reserva una semana en Budapest.
Resolución de la Kúria y ficha del Tribunal Constitucional comprobadas el 27 de octubre de 2026.
Distrito VII: solo con el consentimiento del edificio
Erzsébetváros, el barrio judío de al lado, tomó otro camino. Su decreto 46/2025, vigente desde el 1 de enero de 2026, también parte de cero noches, pero permite 365 al año si el condominio aprobó el alquiler turístico en una resolución de asamblea, en su reglamento o en su escritura constitutiva. Los departamentos registrados hasta el 31 de diciembre de 2025 deben entregar ese consentimiento al secretario municipal a más tardar el 31 de diciembre de 2026. Las multas y el cierre de 45 días son iguales que en el Distrito VI.
En la práctica, en 2026 los departamentos del Distrito VII siguen ahí, pero desde 2027 los anuncios en edificios sin consentimiento podrían desaparecer.
Decreto 46/2025 en njt.jog.gov.hu, comprobado el 27 de octubre de 2026.
Distrito VIII: un tope, no una prohibición
Józsefváros aprobó un marco regulatorio el 25 de junio de 2026, tras una consulta pública con más de 1.500 participantes. No prohíbe el alquiler turístico, lo congela. El marco, publicado por el distrito, establece:
- un tope para todo el distrito en el 3,5 % actual de las viviendas, de modo que un alquiler nuevo solo puede abrir si cierra uno existente;
- un 5 % en el Barrio de los Palacios (Palotanegyed) y en Corvin, por debajo de su nivel actual, y del 1 al 2 % en los barrios exteriores;
- un 20 % por edificio, medido por superficie;
- desde el 1 de enero de 2027, consentimiento del edificio para cada alquiler nuevo, mientras que en los existentes se presume el consentimiento hasta que la asamblea decida lo contrario.
El decreto detallado está previsto para el otoño de 2026, con reglas aplicables desde el 1 de enero de 2027. En 2026, los departamentos del Distrito VIII reciben huéspedes con normalidad, y desde 2027 se presume el consentimiento del edificio para los que ya existen.
Marco del Distrito VIII en jozsefvaros.hu, comprobado el 27 de octubre de 2026.
Distrito I: una prohibición en el Barrio del Castillo, en discusión
Budavár consultó a sus residentes en una votación en línea en septiembre de 2026. De 4.503 participantes, el 58,6 % apoyó una prohibición total, y dentro del Barrio del Castillo el 66 %. El 22 de octubre de 2026, el distrito sometió un borrador de decreto a 15 días de consulta:
- dentro del Barrio del Castillo, nada de alquiler turístico desde el 1 de enero de 2028, con los departamentos registrados hasta el 31 de diciembre de 2026 autorizados a operar hasta finales de 2027;
- en el resto del Distrito I, los alquileres en condominios solo podrían seguir desde 2028 con el consentimiento del edificio;
- las mismas multas que en los Distritos VI y VII, 200.000 o 2.000.000 HUF, más 45 días de cierre.
Se espera que el concejo decida en noviembre de 2026. Hasta entonces es un borrador, y para estadías en 2026 o 2027 no cambia nada.
Borrador del Distrito I en budavar.hu, comprobado el 27 de octubre de 2026.
El Distrito XIII y la congelación en toda la ciudad
El 24 de septiembre de 2026, el Distrito XIII (Újlipótváros y Angyalföld) anunció que prepara un decreto según el cual, desde el 1 de enero de 2027, todo alquiler turístico necesitaría la aprobación de la asamblea del edificio. El distrito tiene entre 1.100 y 1.200 departamentos de este tipo (budapest13.hu).
Detrás de todo esto hay una regla nacional en la ley de comercio: hasta el 31 de diciembre de 2026 no se puede registrar ningún alojamiento privado o no hotelero nuevo en Budapest (artículo 11/H de la Ley CLXIV de 2005, en la versión vigente desde el 1 de octubre de 2026). Los departamentos ya registrados siguen operando, salvo en el Distrito VI. Los distritos escriben ahora sus reglas justamente porque la congelación termina el último día de 2026.
Ley de comercio y anuncio del Distrito XIII comprobados el 27 de octubre de 2026.
Lo que pagan anfitriones y huéspedes
Desde el 1 de enero de 2025, los anfitriones particulares de Budapest que eligen la tributación por cuota fija pagan 150.000 HUF (unos 460 dólares) al año por dormitorio, frente a 38.400 HUF (unos 120 dólares) antes. La tarifa alta se aplica donde las pernoctaciones superaron los 2 millones dos años antes, y en la lista de la autoridad tributaria solo figura Budapest (importes: artículo 57/A, apartado 4, de la ley del impuesto sobre la renta; lista: nav.gov.hu).
Tú también pagas: los distritos de Budapest cobran un impuesto turístico (idegenforgalmi adó) por noche, que recauda el hotel o el anfitrión y que suele venir incluido en el precio final. En el Distrito VI es el 4 % del precio de la habitación, y los menores de 18 años están exentos (terezvaros.hu). Cada distrito fija su propia tasa.
Tasas comprobadas en njt.jog.gov.hu, nav.gov.hu y terezvaros.hu el 27 de octubre de 2026.
Dónde reservar un departamento
- Distrito V (Belváros-Lipótváros): el centro a orillas del Danubio, con el Parlamento, la Basílica de San Esteban y el paseo junto al río a la vuelta de la esquina. Pagas por la dirección, pero casi todo queda a pie.
- Distrito VII (Erzsébetváros): el barrio judío, con la Sinagoga de la calle Dohány, el pasaje Gozsdu y los ruin bars. Colinda con el Distrito VI, así que la misma vida nocturna queda a pocos minutos. Aquí el departamento necesita el consentimiento del edificio; mira la sección de arriba. La guía de los mejores ruin bars te muestra el barrio de noche.
- Distrito VIII (Józsefváros): los viejos palacetes del Barrio de los Palacios, el Museo Nacional Húngaro y la zona de Corvin. Aquí el alquiler tiene tope, no prohibición.
- Distrito IX (Ferencváros): el Gran Mercado Central y los cafés y restaurantes de la calle Ráday, con las líneas 3 y 4 del metro muy cerca.
- Distrito XIII (Újlipótváros): un barrio residencial de edificios de los años treinta junto a la Isla Margarita, con los tranvías 4 y 6 directo al centro.
Para comparar todos los barrios, consulta la guía dónde alojarse en Budapest.
Si quieres quedarte en el Distrito VI
La prohibición no afecta a hoteles, pensiones ni hostales, y en el Distrito VI hay muchos a lo largo de la Avenida Andrássy, alrededor de la Ópera y cerca de la estación Nyugati. Resérvalo como hotel, pensión u hostal y fíjate en que el anuncio lo diga claramente.
Consejos para reservar en 2026 y 2027
- ¿Te quedas en el Distrito VI? Elige un hotel, una pensión o un hostal. Un departamento privado en el Distrito VI no debería aceptar huéspedes.
- ¿Prefieres un departamento? Mira los Distritos V, VII, VIII, IX o XIII. Desde el Distrito VII tienes las atracciones y los bares del Distrito VI a la vuelta de la esquina.
- ¿Viajas en 2027? Los anfitriones del Distrito VII necesitan el consentimiento del edificio a más tardar el 31 de diciembre de 2026, y los Distritos I, VIII y XIII traen reglas nuevas. Reserva con cancelación gratuita cuando puedas y vuelve a mirar el anuncio unas semanas antes de llegar.
- ¿Reservas directo con el anfitrión? Pide el número de registro del alojamiento. Todo alquiler turístico legal en Budapest está registrado en el distrito.
- ¿Comparas precios? Fíjate en el total, con impuesto turístico y limpieza. La guía cuánto cuesta viajar a Hungría te da un panorama más amplio de los gastos.
Las reglas de Airbnb en Budapest de un vistazo
| Distrito | Regla | Vigencia | Fuente |
|---|---|---|---|
| VI (Terézváros) | 0 noches al año para departamentos privados; hoteles, pensiones y hostales no afectados | Desde el 1 de enero de 2026 | Decreto 26/2024, njt.jog.gov.hu |
| VI, multas | 200.000 HUF (persona), 2.000.000 HUF (empresa), 45 días de cierre | Desde el 1 de enero de 2026 | Decreto 26/2024 |
| VI, situación legal | La Kúria rechazó la impugnación el 11 de noviembre de 2025; recurso constitucional pendiente desde el 12 de enero de 2026 | Sin decisión publicada | kuria-birosag.hu, alkotmanybirosag.hu |
| VII (Erzsébetváros) | 0 noches sin consentimiento del edificio, 365 con él; los registrados lo entregan a más tardar el 31 de diciembre de 2026 | Desde el 1 de enero de 2026 | Decreto 46/2025, njt.jog.gov.hu |
| VIII (Józsefváros) | 3,5 % en el distrito, 5 % en Palotanegyed y Corvin, 20 % por edificio | Marco del 25 de junio de 2026; reglas desde el 1 de enero de 2027 | jozsefvaros.hu |
| I (Budavár) | Borrador: prohibición en el Barrio del Castillo desde el 1 de enero de 2028; en el resto, consentimiento del edificio | Decisión esperada en noviembre de 2026 | budavar.hu |
| XIII | Previsto: consentimiento del edificio desde el 1 de enero de 2027 | En preparación | budapest13.hu |
| Toda la ciudad | Sin registros nuevos | Del 1 de enero de 2025 al 31 de diciembre de 2026 | Ley CLXIV/2005, art. 11/H |
| Impuesto del anfitrión | 150.000 HUF por dormitorio al año (cuota fija) | Desde el 1 de enero de 2025 | nav.gov.hu |
Los importes están en HUF, la moneda en que se fijan multas e impuestos. Conversión a 1 USD = 325 HUF, tipo de referencia del BCE del 21 de octubre de 2026, redondeada. El tipo de cambio varía, así que las cifras en dólares son orientativas.
Leyes, expedientes judiciales y anuncios de los distritos comprobados en los sitios oficiales citados el 27 de octubre de 2026.
Conviene saber
¿Todavía se puede reservar un Airbnb en Budapest?
Sí, fuera del Distrito VI. Los departamentos ya registrados siguen recibiendo huéspedes en los demás distritos que se describen aquí. En el Distrito VII el edificio tiene que dar su consentimiento, y los Distritos I, VIII y XIII preparan reglas nuevas para 2027, así que algunos anuncios podrían desaparecer el próximo año. En el Distrito VI, reserva un hotel, una pensión o un hostal.
¿La prohibición del Distrito VI está impugnada en los tribunales?
Sí. La Kúria rechazó la impugnación de la Oficina de Gobierno de la Capital el 11 de noviembre de 2025 (caso Köf.5.023/2025/4). Después, un propietario presentó un recurso constitucional que el Tribunal Constitucional registró el 12 de enero de 2026 con el número IV/111/2026. El tribunal lo incluyó en su orden del día el 31 de marzo de 2026 y su ficha no muestra ninguna decisión publicada. Mientras tanto, la prohibición sigue vigente.
¿Qué pasa si reservo un alquiler ilegal en el Distrito VI?
La multa y el cierre recaen en el anfitrión, no en ti: 200.000 HUF para una persona física o un autónomo, 2.000.000 HUF para una empresa, más 45 días de cierre del departamento. Un cierre a mitad de la estadía te dejaría igual sin habitación, así que en el Distrito VI quédate con hoteles, pensiones y hostales.
¿Por qué el Distrito VI prohibió el alquiler turístico?
El distrito organizó una votación de residentes del 2 al 15 de septiembre de 2024. De 6.083 votantes, 3.265 (54 %) votaron que sí, con una participación del 20,52 %. Ante la Kúria, el distrito señaló que el alquiler turístico ocupaba cerca del 8 % de sus viviendas y afectaba a casi la mitad de sus edificios.
¿Qué distritos de Budapest serán los siguientes?
El Distrito I sometió a consulta un borrador: nada de alquiler turístico dentro del Barrio del Castillo desde el 1 de enero de 2028 y consentimiento del edificio en el resto del distrito; el concejo decidiría en noviembre de 2026. El Distrito VIII aprobó el 25 de junio de 2026 un marco que, desde 2027, limita el alquiler al 3,5 % actual de las viviendas y al 20 % de la superficie de cada edificio. El Distrito XIII prepara una regla de consentimiento del edificio para 2027.
¿Se paga impuesto turístico en un departamento en Budapest?
Sí, los huéspedes de 18 años o más lo pagan tanto en hoteles como en alojamientos privados, y lo cobra el anfitrión. En el Distrito VI es el 4 % del precio de la habitación por noche. La tasa cambia según el distrito, así que revisa el precio total antes de pagar.
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