Interdiction Airbnb à Budapest : un seul arrondissement est concerné, pas le VIIIe

Le VIe arrondissement de Budapest, Terézváros, a interdit toute location de courte durée depuis le 1er janvier 2026. C’est le seul endroit de la ville où la règle a réellement changé : partout ailleurs, réservez comme l’an dernier, un arrondissement de plus s’apprêtant simplement à suivre.

Si une annonce qui trônait autrefois avenue Andrássy a disparu de vos recherches, voilà pourquoi. Terézváros, où se trouve l’Opéra, le haut de l’avenue Andrássy et une bonne partie des ruin bars, est devenu le premier arrondissement hongrois à bannir totalement l’hébergement touristique privé. Plus d’Airbnb, plus d’appartement Booking.com, rien qui ne soit un hôtel, une pension ou une auberge sous licence.

L’histoire ne s’arrête pas là : le VIIIe arrondissement prépare ses propres règles, l’interdiction elle-même est contestée devant les tribunaux, et les contrôles ont produit des chiffres bien réels depuis janvier. Voici ce qui a vraiment changé, ce qui reste en suspens, et où réserver sans vous soucier de rien de tout cela.

L’avenue Andrássy, dans le VIe arrondissement, le boulevard classé au patrimoine mondial de l’UNESCO au cœur de l’interdiction Airbnb de Budapest.

Le VIe arrondissement : une interdiction totale, pas un plafond

Terézváros n’a pas plafonné les locations de courte durée. L’arrondissement a fixé le nombre de nuits autorisées à zéro, ce qui n’a rien à voir.

L’arrêté, numéroté 26/2024. (X.31.), est entré en vigueur le 1er janvier 2026 et s’applique à tous les biens du quartier, quel que soit le propriétaire ou la plateforme utilisée. Pas 30 nuits par an, pas 90 : zéro. Seuls les hôtels, les pensions sous licence (panzió) et les auberges enregistrées peuvent encore accueillir des voyageurs. Environ 2 700 annonces de courte durée actives sont concernées sur les 2 km² de l’arrondissement, qui compte environ 29 000 logements et 35 000 habitants permanents, soit près d’un logement sur dix qui fonctionnait comme hébergement touristique avant l’interdiction.

Pour la préparation d’un voyage, la conclusion est simple : toute annonce Terézváros sur Airbnb ou Booking.com qui ne se présente pas comme un hôtel, une auberge ou une pension sous licence est soit obsolète, soit mal étiquetée, soit illégale. Passez votre chemin.

Comment cette interdiction est devenue loi : un référendum, puis la Kúria

Les habitants de Terézváros ont voté sur l’interdiction lors d’un référendum consultatif en septembre 2024, et 54 % des participants l’ont soutenue. La Kúria, la Cour suprême hongroise, a validé l’arrêté en novembre 2025, ouvrant la voie à son entrée en vigueur dans les délais prévus.

La participation avoisinait 20 % des quelque 35 000 habitants de l’arrondissement, ce qui pousse certains critiques à souligner que moins de 4 000 personnes ont, dans les faits, tranché la question pour tout le quartier. Les partisans répondent que ceux qui se sont déplacés savaient précisément à quoi ressemble la vie au-dessus d’un Airbnb non régulé : arrivées tardives, défilé permanent d’inconnus dans la cage d’escalier, et un quartier qui commençait à fonctionner comme un hôtel plutôt que comme un lieu de vie.

Le maire Tamás Soproni a fait passer l’arrêté contre l’avis du bureau gouvernemental de la capitale, dirigé par Sára Botond, qui estimait que l’arrondissement outrepassait ses compétences. La Kúria a tranché en sens inverse et confirmé la légalité de l’interdiction en novembre 2025, au terme de 14 mois de préparation.

Contrôles bien réels, et un recours devant la Cour constitutionnelle

Terézváros a commencé à inspecter les biens dès la première semaine de janvier 2026, en coordination avec la police et l’administration fiscale hongroise (NAV). À la mi-mai 2026, l’arrondissement avait mené 633 inspections sur place, ouvert 57 procédures (dont 33 déjà closes), et perçu 28 millions HUF d’amendes.

Un particulier fautif s’expose à une amende de 200 000 à 500 000 HUF (environ 550 à 1 370 EUR), une société jusqu’à 2 000 000 HUF (environ 5 500 EUR), et un bien peut être fermé jusqu’à 45 jours. Les contrôles sont efficaces parce que la quasi-totalité des annonces courte durée se trouve sur l’une de deux plateformes, Airbnb ou Booking.com, toutes deux consultables et recoupables avec les registres municipaux. Cacher un appartement loué illégalement mais publiquement affiché avec photos et adresse n’est, dans les faits, plus vraiment possible.

Ce que le statut de l’interdiction ne règle pas : l’association hongroise des loueurs immobiliers (MAKE) a saisi la Cour constitutionnelle (Alkotmánybíróság) début mars 2026, estimant que l’arrêté dépasse ce qu’une municipalité peut décider seule, une interdiction totale posant une question juridique différente d’une restriction proportionnée. À l’heure où ces lignes sont écrites, aucune décision n’est tombée, et les observateurs n’en attendaient pas avant juillet 2026 au plus tôt. L’interdiction reste en vigueur tant que l’affaire est pendante, ce qui compte surtout pour les hôtes qui hésitent à convertir leur bien, beaucoup moins pour un voyageur qui prépare une semaine à Budapest.

VIIIe, et non Ier arrondissement, à surveiller

Le Ier arrondissement (quartier du Château) est celui qu’on cite le plus souvent comme “prochain sur la liste”, et il est effectivement en discussion : la maire-adjointe Csilla Fazekas a évoqué un durcissement des règles, voire une interdiction totale, et a ouvert des échanges avec les maires des arrondissements voisins. Mais à ce jour, le Ier n’a ni arrêté, ni vote, ni date. Une “réflexion en cours” reste exactement cela, rien de plus.

Le VIIIe arrondissement (Józsefváros) est bien plus avancé, et c’est celui à surveiller de près si vous prévoyez d’y séjourner. Le conseil de l’arrondissement a validé les résultats de sa consultation publique en juin 2026, et un règlement détaillé est attendu en septembre 2026, pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2027, au moment où le moratoire municipal se lève. Le cadre envisagé consiste à geler les locations courte durée autour de leur part actuelle, environ 3,5 % du parc de logements, à plafonner tout immeuble à 20 % de sa surface, et à pousser le Palotanegyed et le quartier Corvin vers moins de 5 % à terme, avec un droit de veto des copropriétés sur les nouvelles annonces, sur le modèle déjà en vigueur dans le VIIe. La presse locale l’a surnommé le deuxième régime le plus strict de Budapest, après Terézváros.

Rien de tout cela n’est encore la loi. La location courte durée reste parfaitement légale dans le VIIIe aujourd’hui, et le premier changement possible n’interviendra pas avant janvier 2027. Ne réservez simplement pas un appartement dans le VIIIe en supposant que les règles y seront identiques dans un an.

Le moratoire à l’échelle de la ville reste la contrainte la plus large

Au-delà d’un arrondissement en particulier, Budapest applique depuis le 1er janvier 2025 un moratoire de deux ans sur toute nouvelle inscription de location courte durée, sur l’ensemble de la capitale, et il ne se lève que le 31 décembre 2026. Aucun nouveau permis Airbnb n’est délivré nulle part dans la ville pendant cette période. Les biens déjà enregistrés continuent de fonctionner normalement, sauf à Terézváros, mais rien de neuf ne peut entrer sur le marché.

Parallèlement, l’État a relevé la taxe annuelle forfaitaire sur les locations courte durée de 38 400 HUF (environ 105 EUR) à 150 000 HUF (environ 410 EUR), ce qui grignote suffisamment la marge des petits appartements pour que certains propriétaires soient passés à la location longue durée. Le VIIe arrondissement a, de son côté, ajouté son propre plafond, en septembre 2025, sur les nouvelles transformations à grande échelle : les locations courte durée déjà existantes n’y sont pas touchées.

Entre le moratoire qui bride l’offre, la taxe qui comprime les marges, et Terézváros qui supprime purement et simplement l’activité, le marché budapestois de la location courte durée est en train d’être redessiné de trois côtés à la fois.

Ce que montrent les premières données dans le VIe

Le portail immobilier ingatlan.com a signalé une hausse des annonces de location longue durée disponibles à Terézváros, autour de 1 250 en janvier 2026, soit une progression de 28 % sur un an, largement due au retour d’anciens biens Airbnb vers le marché locatif classique. Le loyer médian dans l’arrondissement a reculé de 1 % sur un an, à 282 500 HUF (environ 775 EUR) par mois, un mouvement notable dans un marché budapestois où les loyers grimpaient plutôt jusque-là.

Le maire Soproni a indiqué à Balkan Insight que la hausse des prix dans le VIe avait ralenti à environ 7 % depuis l’interdiction, contre 15 à 18 % dans les arrondissements voisins sans restriction comparable. Seule la moitié environ des quelque 2 700 anciens appartements Airbnb devrait basculer vers la location longue durée, le reste pouvant être vendu ou rester vacant, si bien que le tableau complet reste à écrire. Pour un touriste, tout cela ne change pas grand-chose au-delà de moins d’annonces d’appartements et davantage de choix côté hôtels dans ce seul arrondissement.

Où réserver encore une location de courte durée

La location d’appartements de courte durée reste pleinement légale sur la majeure partie de Budapest. Le VIe est le seul arrondissement à appliquer une interdiction totale.

• Ve arrondissement (Belváros-Lipótváros) : le cœur historique le long du Danube, avec le Parlement, la basilique Saint-Étienne et la grande halle du marché. Les prix y sont les plus élevés, mais l’emplacement fait le travail.
• VIIe arrondissement (quartier juif, Erzsébetváros) : le fief des ruin bars, et le quartier le plus proche de ce qu’était le VIe avant l’interdiction. Les locations courte durée déjà existantes n’y sont pas affectées par le plafond de l’arrondissement sur les nouvelles transformations, adopté en septembre 2025. Notre guide des meilleurs ruin bars couvre la vie nocturne du quartier ; notre guide du VIIe pour dormir détaille hôtels et auberges sur place.
• IXe arrondissement (Ferencváros) : proximité de la grande halle du marché, scène brassicole artisanale en plein essor, prix nettement sous la moyenne du centre.
• XIIIe arrondissement (Újlipótváros) : une ambiance vraiment résidentielle, un bon accès tram, et parmi les meilleurs rapports qualité-prix proches du centre.

Le VIIIe arrondissement (Palotanegyed) reste légal lui aussi, pour l’instant : relisez la section précédente avant de compter dessus sur la durée. Quel que soit l’arrondissement choisi, vérifiez que la plateforme affiche le bien comme sous licence, tous les grands sites le signalent. Pour le tour complet des quartiers, notre guide où dormir à Budapest détaille chaque option.

Le boom hôtelier du VIe comble le vide

Terézváros compte près de 40 hôtels en activité et 4 de plus en développement, une densité frappante pour un arrondissement de 2 km². L’enseigne autrichienne Julius Meinl ouvre son premier hôtel budapestois rue Hegedű, et le groupe Wing convertit le palais Andrássy historique en établissement haut de gamme. Plusieurs exploitants qui géraient des portefeuilles d’appartements courte durée demandent désormais des licences d’hôtel ou de pension, avec des chantiers en cours rues Paulay Ede et Szív ; de nouvelles règles nationales imposant un espace petit-déjeuner partagé pour chaque pension ajoutent un coût, mais les opérateurs bien financés l’absorbent sans difficulté.

Les séjours de courte durée n’ont pas disparu du VIe, ils se sont plutôt déplacés vers une forme plus encadrée et sous licence. L’appartement que vous convoitiez existe peut-être encore, sous la forme d’une pension de charme, et il coûte probablement plus cher.

Le paysage de l’hébergement à Budapest continue d’évoluer arrondissement par arrondissement, mais hôtels, auberges et appartements restent nombreux dans la plupart des quartiers.

Budapest n’est pas seule dans ce mouvement

Les villes européennes durcissent leurs règles sur la location courte durée depuis plusieurs années, et Budapest s’inscrit dans cette tendance plus qu’elle ne l’invente. Barcelone prévoit de supprimer toute location touristique courte durée sur l’ensemble de la ville d’ici novembre 2028. Vienne impose des permis avec des plafonds annuels stricts. Amsterdam limite les locations à 30 nuits par an. L’Espagne a infligé une amende de 65 millions d’euros à Airbnb en 2025 pour manquement à la protection des consommateurs. Dubrovnik a durci les contrôles sur les annonces non enregistrées.

Le schéma est le même partout : les villes où tourisme et pression immobilière se heurtent le plus fort sont celles qui écrivent les règles les plus strictes, et Terézváros correspond bien à ce profil. Ce qui distingue Budapest, c’est la méthode. Barcelone a interdit à l’échelle de toute la ville ; Budapest avance arrondissement par arrondissement, si bien que passer de Terézváros au VIIe, parfois une seule rue à traverser, vous ramène en territoire favorable à l’Airbnb. Ce patchwork a ses détracteurs, mais il signifie aussi que l’impact concret pour un visiteur reste bien plus limité qu’une interdiction générale.

Notre avis : une mesure imparfaite, sans doute justifiée, pas encore terminée

L’interdiction règle un vrai problème avec un outil brutal, et elle a de vraies victimes. Une ancienne danseuse de l’Opéra national hongrois a confié à Balkan Insight que l’interdiction l’avait laissée “dévastée”, ses revenus Airbnb étant devenus sa principale source de revenu après avoir quitté la scène. Elle fait partie d’un ensemble de retraités et de petits propriétaires qui respectaient toutes les règles et se retrouvent désormais face à une tout autre réalité financière.

L’argument inverse tient tout aussi bien : retirer près de 2 700 appartements, environ un logement sur dix dans l’arrondissement, du parc locatif longue durée n’était pas soutenable, et les premiers chiffres (davantage d’annonces locatives, loyers légèrement plus bas) vont dans le sens espéré par les partisans de la mesure. L’ambition affichée par Soproni de rendre le VIe accessible aux “enseignants ou policiers en milieu de carrière” reste ambitieuse, mais rien dans les données actuelles ne la contredit.

L’arrondissement percevait auparavant plus de 2,1 milliards HUF (environ 5,8 millions EUR) par an au titre de la taxe de séjour, dont environ 700 millions HUF (environ 1,9 million EUR) venaient des hôtes et voyageurs Airbnb, et s’attend à en perdre environ 300 millions HUF (environ 825 000 EUR), une perte que Soproni qualifie de gérable au vu du secteur hôtelier en expansion. Une partie du secteur locatif estime qu’une régulation plus fine, à la barcelonaise (ligne dédiée aux plaintes, capteurs de bruit, licences révocables), aurait résolu le problème sans interdiction totale ; la propre bascule de Barcelone vers une interdiction complète d’ici 2028 affaiblit un peu cet argument.

Le recours devant la Cour constitutionnelle reste la seule variable ouverte capable de changer la donne pour les propriétaires, mais elle ne changera rien aux projets d’un voyageur de passage. Pour un touriste, la situation reste proche d’un non-événement : réservez un hôtel dans le VIe, ou un appartement une rue plus loin dans le VIIe.

Conseils pratiques pour réserver à Budapest en 2026

• Vous tenez au VIe précisément ? Réservez un hôtel, une auberge ou une pension sous licence. Booking.com, Expedia et Hotels.com signalent tous les biens sous licence. Une annonce anormalement bon marché qui ne ressemble pas à un hôtel mérite d’être évitée.
• Vous voulez l’expérience appartement ? Regardez du côté des Ve, VIIe ou VIIIe arrondissements. Le VIIe en particulier offre la même ambiance piétonne et proche des ruin bars qui avait fait la popularité du VIe à l’origine, et partage littéralement sa frontière avec lui.
• Petit budget ? Le XIIIe (Újlipótváros) revient jusqu’à 40 % moins cher que le centre-ville, avec un accès tram facile. Le IXe est une autre valeur sûre, près de la grande halle du marché.
• Réservez tôt. La demande se redistribue des appartements de Terézváros vers les hôtels et les arrondissements voisins, si bien que les biens prisés des Ve et VIIe subissent une pression plus forte que d’habitude.
• Vérifiez la licence. Les grandes plateformes l’affichent dans le détail de l’annonce. Si vous réservez en direct avec un hôte, posez la question. Cela prend trente secondes et évite un séjour annulé.

Interdiction Airbnb à Budapest : les chiffres

Fait	Détail
Interdit depuis	Le 1er janvier 2026, uniquement dans le VIe arrondissement (Terézváros)
Statut légal	Validée par la Kúria en novembre 2025 ; contestée devant la Cour constitutionnelle depuis mars 2026, aucune décision attendue avant juillet 2026
VIIIe arrondissement (Józsefváros)	Règles en préparation : plafond à 3,5 % du parc de logements, 20 % par immeuble, objectif sous 5 % dans le cœur du Palotanegyed/Corvin. Attendues en septembre 2026, effectives au 1er janvier 2027
Ier arrondissement (quartier du Château)	Simples discussions. Aucun arrêté ni date fixée
Moratoire municipal	Aucune nouvelle inscription de location courte durée nulle part à Budapest, du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2026
Toujours pleinement légal	Ve, VIIe, IXe, XIIIe arrondissements, et la majorité des 23 arrondissements de la ville
Amendes, particuliers	200 000 à 500 000 HUF (environ 550 à 1 370 EUR)
Amendes, sociétés	Jusqu’à 2 000 000 HUF (environ 5 500 EUR)
Fermeture du bien	Jusqu’à 45 jours en cas d’infraction
Contrôles à ce jour	633 inspections, 57 procédures (33 closes), 28 millions HUF d’amendes perçues à la mi-mai 2026
Hôtels dans le VIe	Près de 40 en activité, 4 de plus en développement
Hébergements légaux dans le VIe	Hôtels, pensions sous licence (panzió), auberges enregistrées uniquement
Taxe annuelle sur la location courte durée	150 000 HUF (environ 410 EUR), contre 38 400 HUF (environ 105 EUR) auparavant

Les prix sont en HUF, c’est ce que vous payez à la caisse. Conversion sur la base de 1 EUR = 364 HUF, taux BCE du 31 juillet 2026. Le taux évolue, les montants convertis sont donc indicatifs.

Dernière vérification : août 2026.

FAQ

Peut-on encore réserver une location de courte durée à Budapest en 2026 ?

Oui, partout sauf dans le VIe arrondissement. La location courte durée reste pleinement légale dans la majorité des quartiers, y compris les zones touristiques prisées des Ve, VIIe et IXe. Le VIIIe prépare des règles plus strictes pour 2027, mais rien n’a encore changé là-bas. Aucune nouvelle inscription n’est approuvée nulle part dans la ville jusqu’au 31 décembre 2026, ce qui n’empêche pas les logements déjà enregistrés de continuer à fonctionner normalement.

L’interdiction dans le VIe arrondissement fait-elle l’objet d’un recours ?

Oui. L’association hongroise des loueurs immobiliers (MAKE) a saisi la Cour constitutionnelle début mars 2026, estimant qu’une interdiction totale dépasse ce qu’une municipalité peut imposer légalement. Aucune décision n’était tombée au moment de la rédaction, et aucune n’est attendue avant juillet 2026 au plus tôt. L’interdiction reste pleinement en vigueur tant que l’affaire est pendante.

Que se passe-t-il si je réserve sans le savoir un logement illégal dans le VIe ?

Le bien peut être fermé jusqu’à 45 jours, et l’hôte s’expose à une amende de 200 000 à 2 000 000 HUF selon qu’il s’agit d’un particulier ou d’une société. Les contrôles visent les hôtes, pas les voyageurs, mais une fermeture en cours de séjour vous laisserait tout de même sans chambre. Vérifiez que la plateforme indique clairement un hôtel, une auberge ou une pension sous licence avant de réserver.

Pourquoi Budapest a-t-elle interdit les locations de courte durée dans le VIe ?

Un référendum consultatif organisé en septembre 2024 a recueilli 54 % de votes favorables, porté par la hausse des loyers, le bruit, et le fait que près de 2 700 appartements, soit environ un logement sur dix dans un arrondissement d’environ 29 000 unités, avaient basculé vers l’hébergement touristique.

Quel arrondissement de Budapest pourrait restreindre les locations de courte durée ensuite ?

Le VIIIe (Józsefváros) est le plus avancé : son conseil a validé les résultats d’une consultation publique en juin 2026 et vise un règlement détaillé en septembre 2026, effectif au 1er janvier 2027. La presse locale l’a qualifié de deuxième régime le plus strict de Budapest après Terézváros, même s’il plafonne et encadre plutôt qu’il n’interdit. Le Ier arrondissement (quartier du Château) n’en est qu’au stade des discussions avec les maires voisins, sans règlement ni date fixée.

Les hôtels du VIe sont-ils devenus plus chers à cause de l’interdiction ?

Pas de façon spectaculaire, en tout cas pas encore. Près de 40 hôtels sont en activité dans l’arrondissement, et 4 de plus arrivent, dont le premier hôtel budapestois de Julius Meinl et la conversion du palais Andrássy par le groupe Wing. Cette concurrence, ajoutée aux nouvelles pensions issues d’anciens Airbnb, maintient les prix sous contrôle, et l’offre en auberges de jeunesse reste présente.

Les propriétaires du VIe peuvent-ils transformer leur bien en hôtel ou en pension ?

Oui, et plusieurs le font déjà, avec des chantiers en cours rue Paulay Ede et rue Szív. La conversion suppose de respecter des normes de sécurité et de construction plus strictes, d’obtenir de nouvelles licences, et souvent l’accord de la copropriété. Une nouvelle règle nationale impose aussi un espace petit-déjeuner partagé pour chaque pension, un coût que les petits exploitants peinent parfois à absorber.

Budapest reste-t-elle une destination avantageuse pour les touristes en 2026 ?

Oui. Un seul arrondissement sur vingt-trois applique une interdiction totale, et Budapest reste l’une des capitales les moins chères d’Europe. Une chambre d’hôtel centrale tourne autour de 25 000 à 60 000 HUF (environ 70 à 165 EUR) la nuit, largement sous les tarifs comparables à Vienne, Prague ou Barcelone.