איסור ה-Airbnb בבודפשט: אזור 6 סגור, אזור 8 בדרך, אזור 1 עדיין רק מדברים

מאז 1 בינואר 2026 מותר להשכיר דירה באזור 6 לתיירים בדיוק אפס לילות בשנה. זה הכלל שקבעה תקנה 26/2024 של טרזווארוש (Terézváros), עד היום האיסור הגורף היחיד על השכרות בסגנון Airbnb בבודפשט, והוא חל גם על הקטע של שדרות אנדרשי סביב בית האופרה.

מחוץ לאזור 6 דירות רשומות ממשיכות לארח גם ב-2026, כך שטיול לבודפשט עם לינה בדירה עדיין אפשרי לגמרי. מה שמשתנה זו המפה: אזור 7 דורש עכשיו הסכמה של הבניין, אזורים 1, 8 ו-13 כותבים כללים ל-2027, וההקפאה העירונית על רישום חדש נמשכת עד 31 בדצמבר 2026. מי שרוצה דווקא את אזור 6 יזמין מלון, פנסיון או הוסטל, כי האיסור לא חל עליהם.

שדרות אנדרשי באזור 6, שדרת המורשת העולמית של אונסק“ו שבמרכז איסור ה-Airbnb של בודפשט.

אזור 6: אפס לילות, כתוב בתקנה

טרזווארוש לא קבעה תקרה. התקנה שלה מעמידה על 0 בשנה קלנדרית את מספר הלילות שבהם לינה פרטית (magánszálláshely) או לינה אחרת שאינה מלונאית (egyéb szálláshely) יכולה לארח אורחים משלמים, בתוקף מ-1 בינואר 2026. היא חלה על כל האזור, בלי קשר למי שבבעלותו הדירה או לפלטפורמה שמפרסמת אותה.

העונשים קבועים, בלי טווח: 200,000 פורינט (כ-1,900 שקלים) לאדם פרטי או עוסק יחיד, 2,000,000 פורינט (כ-19,000 שקלים) לחברה, ועוד סגירה זמנית של מקום הלינה ל-45 יום. מי שמטיל אותם הוא מזכיר הרשות של האזור (jegyző), וקנס במקום לא אפשרי.

מלונות, פנסיונים (panzió) והוסטלים הם לינה מסחרית, קטגוריה משפטית אחרת, והם פועלים כרגיל. לתכנון הטיול הכלל פשוט: מודעה בטרזווארוש שהיא דירה פרטית לא אמורה לקבל אורחים. תוותרו עליה ותחפשו מלון או דירה באזור הסמוך.

נוסח התקנה ב-njt.jog.gov.hu, נבדק ב-27 באוקטובר 2026.

מהצבעת התושבים ועד הקוריה

הכול התחיל בהצבעת תושבים שהאזור ערך בין 2 ל-15 בספטמבר 2024, באינטרנט ובשלוש קלפיות. לפי הודעת האזור השתתפו 6,083 תושבים, שיעור של 20.52%, ו-3,265 מהם (54%) הצביעו בעד. המועצה אישרה את התקנה ב-31 באוקטובר 2024 וקבעה את תחילתה יותר משנה קדימה, כדי לתת למארחים זמן להתארגן.

משרד הממשלה של הבירה טען שמגבלה של אפס לילות חורגת ממה שחוק המסחר מתיר לאזור, ופנה לקוריה, בית המשפט העליון של הונגריה. ב-11 בנובמבר 2025 דחה ההרכב של הקוריה לענייני רשויות מקומיות את העתירה (החלטה Köf.5.023/2025/4), והאיסור נכנס לתוקף כמתוכנן. באותו תיק טען האזור שהשכרות לטווח קצר הן כ-8% ממלאי הדיור שלו ונוגעות בערך במחצית מהבניינים.

התיק בבית המשפט החוקתי עדיין פתוח

בעל דירה עם רישיון תקף הגיש תלונה חוקתית נגד התקנה, ובית המשפט החוקתי (Alkotmánybíróság) רשם אותה ב-12 בינואר 2026 כתיק IV/111/2026. התלונה טוענת לפגיעה בוודאות המשפטית, בחופש העיסוק ובזכות הקניין. בית המשפט קבע את התיק לישיבות של 31 במרץ 2026, ודף התיק לא מציג שום החלטה שפורסמה.

עד שבית המשפט יחליט, האיסור חל במלואו. התוצאה חשובה מאוד לבעלי דירות שצריכים להחליט מה לעשות עם הנכס, והרבה פחות למי שמזמין שבוע בבודפשט.

החלטת הקוריה ודף התיק בבית המשפט החוקתי נבדקו ב-27 באוקטובר 2026.

אזור 7: רק בהסכמת הבניין

ארז’בטווארוש (Erzsébetváros), הרובע היהודי השכן, בחר דרך אחרת. תקנה 46/2025 שלו, בתוקף מ-1 בינואר 2026, גם היא מתחילה מאפס לילות, אבל מתירה 365 לילות בשנה אם נציגות הבית אישרה השכרה לטווח קצר בהחלטת אסיפה, בתקנון או במסמך היסוד של הבניין. דירות שנרשמו עד 31 בדצמבר 2025 צריכות להגיש את ההסכמה הזאת למזכיר הרשות עד 31 בדצמבר 2026. הקנסות והסגירה ל-45 יום זהים לאזור 6.

בפועל, ב-2026 הדירות באזור 7 עדיין שם, אבל מ-2027 מודעות בבניינים שלא הסכימו עלולות להיעלם.

תקנה 46/2025 ב-njt.jog.gov.hu, נבדק ב-27 באוקטובר 2026.

אזור 8: תקרה, לא איסור

יוז’פווארוש (Józsefváros) אישר מסגרת רגולציה ב-25 ביוני 2026, אחרי שיתוף ציבור עם יותר מ-1,500 משתתפים. היא לא אוסרת השכרה לטווח קצר אלא מקפיאה אותה. לפי המסגרת שהאזור פרסם:

• תקרה לכל האזור ברמה הנוכחית של 3.5% מהדירות, כך שהשכרה חדשה יכולה להיפתח רק כשאחרת נסגרת;
• 5% ברובע הארמונות (Palotanegyed) ובקורווין, פחות ממה שיש שם היום, ו-1 עד 2% ברבעים החיצוניים;
• 20% לכל בניין, לפי שטח;
• מ-1 בינואר 2027 הסכמת הבניין לכל השכרה חדשה, ולגבי השכרות קיימות ההסכמה מוחזקת כקיימת עד שאסיפת הבעלים תחליט אחרת.

התקנה המפורטת מתוכננת לסתיו 2026, והכללים אמורים לחול מ-1 בינואר 2027. ב-2026 הדירות באזור 8 מארחות כרגיל, ומ-2027 ההסכמה של הבניין מוחזקת כקיימת לגבי הדירות שכבר פועלות.

מסגרת אזור 8 ב-jozsefvaros.hu נבדקה ב-27 באוקטובר 2026.

אזור 1: איסור ברובע המצודה על השולחן

בודוואר (Budavár) שאל את התושבים בהצבעה מקוונת בספטמבר 2026. מתוך 4,503 משתתפים, 58.6% תמכו באיסור מלא, וברובע המצודה עצמו 66%. ב-22 באוקטובר 2026 פרסם האזור טיוטת תקנה להערות ל-15 יום:

• ברובע המצודה, בלי השכרה לטווח קצר מ-1 בינואר 2028, כשדירות שנרשמו עד 31 בדצמבר 2026 יכולות לפעול עד סוף 2027;
• בשאר אזור 1, השכרות בבנייני דירות יוכלו להמשיך מ-2028 רק בהסכמת הבניין;
• אותם קנסות כמו באזורים 6 ו-7, 200,000 או 2,000,000 פורינט, ועוד 45 ימי סגירה.

המועצה צפויה להחליט בנובמבר 2026. עד אז זו טיוטה, ולשהיות ב-2026 או ב-2027 שום דבר לא משתנה.

טיוטת אזור 1 ב-budavar.hu נבדקה ב-27 באוקטובר 2026.

אזור 13 וההקפאה בכל העיר

אזור 13 (Újlipótváros ו-Angyalföld) הודיע ב-24 בספטמבר 2026 שהוא מכין תקנה שלפיה, מ-1 בינואר 2027, כל השכרה לטווח קצר תצטרך את אישור אסיפת הבעלים של הבניין. באזור יש כ-1,100 עד 1,200 דירות כאלה (budapest13.hu).

מאחורי כל זה עומד כלל ארצי בחוק המסחר: עד 31 בדצמבר 2026 אי אפשר לרשום בבודפשט שום לינה פרטית או לא מלונאית חדשה (סעיף 11/H של חוק CLXIV משנת 2005, בנוסח שבתוקף מ-1 באוקטובר 2026). דירות שכבר רשומות ממשיכות לפעול, חוץ מאזור 6. האזורים כותבים את הכללים שלהם עכשיו בדיוק כי ההקפאה נגמרת ביום האחרון של 2026.

חוק המסחר והודעת אזור 13 נבדקו ב-27 באוקטובר 2026.

מה משלמים מארחים ואורחים במסים

מאז 1 בינואר 2025 מארחים פרטיים בבודפשט שבוחרים במס הקבוע משלמים 150,000 פורינט בשנה על כל חדר שינה, לעומת 38,400 פורינט קודם. השיעור הגבוה חל במקום שבו מספר הלינות עבר 2 מיליון שנתיים קודם, וברשימה של רשות המסים מופיעה רק בודפשט (הסכומים: סעיף 57/A(4) של חוק מס ההכנסה; הרשימה: nav.gov.hu).

גם אתם משלמים: האזורים בבודפשט גובים מס תיירות (idegenforgalmi adó) ללילה, שהמלון או המארח גובים ושבדרך כלל כבר כלול במחיר הסופי. באזור 6 הוא 4% ממחיר החדר, ומתחת לגיל 18 פטורים (terezvaros.hu). שאר האזורים קובעים שיעור משלהם.

שיעורי המס נבדקו ב-njt.jog.gov.hu, ב-nav.gov.hu וב-terezvaros.hu ב-27 באוקטובר 2026.

איפה להזמין דירה במקום

• אזור 5 (Belváros-Lipótváros): מרכז העיר על הדנובה, עם הפרלמנט, בזיליקת סנט אישטוואן והטיילת לאורך הנהר ממש ליד. משלמים על הכתובת, אבל כמעט הכול במרחק הליכה.
• אזור 7 (Erzsébetváros): הרובע היהודי, עם בית הכנסת ברחוב דוהאני, מעבר גוז’דו ובארי החורבות. הוא גובל באזור 6, כך שאותם חיי לילה נמצאים כמה דקות משם. כאן הדירה צריכה הסכמה של הבניין, ראו למעלה. המדריך לבארי החורבות מראה לכם את השכונה בלילה.
• אזור 8 (Józsefváros): הארמונות הישנים של רובע הארמונות, המוזיאון הלאומי ההונגרי ואזור קורווין. ההשכרה כאן מוגבלת בתקרה, לא אסורה.
• אזור 9 (Ferencváros): השוק המרכזי הגדול ובתי הקפה והמסעדות ברחוב ראדאי, עם קווי המטרו 3 ו-4 קרוב.
• אזור 13 (Újlipótváros): שכונת מגורים שקטה עם בניינים משנות ה-30 ליד האי מרגיט, ומשם החשמליות 4 ו-6 נוסעות ישר למרכז.

להשוואה מלאה בין השכונות, ראו את המדריך איפה לישון בבודפשט.

אם אתם רוצים דווקא את אזור 6

האיסור לא נוגע במלונות, בפנסיונים או בהוסטלים, ובאזור 6 יש הרבה כאלה לאורך שדרות אנדרשי, סביב האופרה וליד תחנת ניוגאטי (Nyugati). תזמינו כמלון, פנסיון או הוסטל, ותוודאו שהמודעה אומרת את זה במפורש.

נוף האירוח של בודפשט ממשיך להשתנות אזור אחר אזור, אבל מלונות, הוסטלים ודירות עדיין בשפע ברוב האזורים.

טיפים להזמנה ל-2026 ול-2027

• ישנים באזור 6? תבחרו מלון, פנסיון או הוסטל. דירה פרטית באזור 6 לא אמורה לקבל אורחים.
• מעדיפים דירה? תסתכלו על אזורים 5, 7, 8, 9 או 13. מאזור 7 האטרקציות והברים של אזור 6 ממש מעבר לפינה.
• נוסעים ב-2027? מארחים באזור 7 צריכים את הסכמת הבניין עד 31 בדצמבר 2026, ואזורים 1, 8 ו-13 מכניסים כללים חדשים. תזמינו עם ביטול חינם כשאפשר, ותבדקו שוב את המודעה כמה שבועות לפני ההגעה.
• מזמינים ישירות מהמארח? תבקשו את מספר הרישום של מקום הלינה. כל השכרה חוקית לטווח קצר בבודפשט רשומה ברשות האזור.
• משווים מחירים? תסתכלו על המחיר הכולל, כולל מס תיירות וניקיון.

כללי ה-Airbnb בבודפשט בקצרה

אזור	הכלל	בתוקף	מקור
6 (Terézváros)	0 לילות בשנה לדירות פרטיות; מלונות, פנסיונים, הוסטלים לא מושפעים	מ-1 בינואר 2026	תקנה 26/2024, njt.jog.gov.hu
6, קנסות	200,000 פורינט (אדם), 2,000,000 פורינט (חברה), 45 ימי סגירה	מ-1 בינואר 2026	תקנה 26/2024
6, מצב משפטי	הקוריה דחתה את העתירה ב-11 בנובמבר 2025; תלונה חוקתית תלויה מאז 12 בינואר 2026	לא פורסמה החלטה	kuria-birosag.hu, alkotmanybirosag.hu
7 (Erzsébetváros)	0 לילות בלי הסכמת הבניין, 365 איתה; קיימים מגישים הסכמה עד 31 בדצמבר 2026	מ-1 בינואר 2026	תקנה 46/2025, njt.jog.gov.hu
8 (Józsefváros)	3.5% באזור, 5% ברובע הארמונות ובקורווין, 20% לבניין	מסגרת מ-25 ביוני 2026; כללים מ-1 בינואר 2027	jozsefvaros.hu
1 (Budavár)	טיוטה: איסור ברובע המצודה מ-1 בינואר 2028; בשאר האזור הסכמת הבניין	החלטה צפויה בנובמבר 2026	budavar.hu
13	מתוכנן: הסכמת הבניין מ-1 בינואר 2027	בהכנה	budapest13.hu
כל העיר	אין רישום חדש	1 בינואר 2025 עד 31 בדצמבר 2026	חוק CLXIV/2005, סעיף 11/H
מס המארח	150,000 פורינט לחדר שינה בשנה (מס קבוע)	מ-1 בינואר 2025	nav.gov.hu

הסכומים בפורינט, המטבע שבו נקבעים הקנסות והמסים. ההמרה לפי 1 שקל = 105 פורינט, שער הייחוס של הבנק המרכזי האירופי מ-21 באוקטובר 2026, מעוגלת. השער משתנה, אז ההמרות להתרשמות בלבד.

חוקים, תיקי בית משפט והודעות האזורים נבדקו באתרים הרשמיים שצוינו ב-27 באוקטובר 2026.