איסור ה-Airbnb בבודפשט: אזור 6 סגור, אזור 8 בדרך, אזור 1 עדיין רק מדברים

אזור 6 אסר על כל השכרה לטווח קצר בשטחו ב-1 בינואר 2026, וזה האיסור היחיד שבאמת בתוקף איפשהו בבודפשט. בכל שאר העיר, הזמנת Airbnb או דירה בבוקינג עובדת בדיוק כמו בשנה שעברה, אם כי אזור נוסף מתקרב אליו במהירות.

מי שגולל עכשיו ברשימות ל-2026 ומגלה שדירה שהופיעה פעם על שדרות אנדרשי נעלמה, זו הסיבה. טרזואירוש (Terézváros), הבית של בית האופרה, הקטע העליון של אנדרשי וריכוז צפוף של בארי חורבות, הפך לאזור הראשון בהונגריה שאוסר לחלוטין על אירוח פרטי לטווח קצר. לא Airbnb, לא דירת בוקינג, כלום שהוא לא מלון, פנסיון או הוסטל רשומים.

זה לא סוף הסיפור. אזור נוסף מנסח כרגע את הכללים שלו, האיסור עצמו נמצא בערעור בבית משפט, והאכיפה כבר הפיקה מספרים אמיתיים מאז ינואר. הפרקים הבאים עוברים על מה שבאמת השתנה, מה עדיין תלוי ועומד, ואיפה אפשר להזמין בלי לחשוב על אף אחד מהם.

שדרות אנדרשי באזור 6, שדרת המורשת העולמית של אונסק“ו שבמרכז איסור ה-Airbnb של בודפשט.

האיסור באזור 6: אפס ימים בשנה, לא תקרה

אזור 6 לא הגביל השכרות קצרות במספר ימים. הוא קבע את המספר המותר על אפס, וזה משהו אחר לגמרי.

התקנה, מספרה 26/2024. (X.31.), נכנסה לתוקף ב-1 בינואר 2026 וחלה על כל נכס באזור בלי קשר לבעלים או לפלטפורמה שמפרסמת אותו. לא 30 יום בשנה, לא 90: אפס. רק מלונות, פנסיונים מורשים (“panzió”) והוסטלים רשומים יכולים לארח אורחים ללילה באופן חוקי. כ-2,700 רישומים פעילים לטווח קצר הושפעו ברחבי האזור, ששטחו כ-2 קמ“ר, בשכונה של כ-29,000 יחידות דיור וכ-35,000 תושבים קבועים, כלומר קרוב לאחת מכל עשר דירות פעלה לפני האיסור כמגורי תיירים.

לצורך תכנון הטיול, המסקנה פשוטה: כל רישום בטרזואירוש שמופיע ב-Airbnb או בבוקינג ואינו מלון, הוסטל או פנסיון מורשה, הוא או ישן, או מתויג לא נכון, או פועל בניגוד לחוק. עדיף לדלג עליו.

איך זה הפך לחוק: משאל עם, ואז הקוריה

תושבי טרזואירוש הצביעו על האיסור במשאל עם מייעץ בספטמבר 2024, ו-54% מהמשתתפים תמכו בו. הקוריה, בית המשפט העליון של הונגריה, אישרה את התקנה בנובמבר 2025, ופינתה את הדרך לכניסתה לתוקף בזמן.

שיעור ההצבעה עמד על כ-20% מתוך כ-35,000 תושבי האזור, כך שמבקרים מציינים שפחות מ-4,000 בני אדם למעשה הכריעו את השאלה עבור כל האזור. תומכים עונים שמי שבאמת הגיע לקלפי ידע בדיוק איך זה מרגיש לגור מעל Airbnb לא מפוקח: הגעות באמצע הלילה, מסדרון מלא זרים מתחלפים, ושכונה שהתחילה להתפקד יותר כמו רובע מלונות מאשר כמו מקום שבו אנשים באמת גרים.

ראש העיר, Tamás Soproni, קידם את התקנה מול התנגדות ממשרד ראש הממשלה של הבירה, שטען שהאזור חרג מסמכותו. הקוריה חלקה על הטענה הזו ופסקה שהאיסור חוקי בנובמבר 2025, אחרי תקופת הכנה של 14 חודשים.

האכיפה מוחשית, והערעור בבית המשפט החוקתי תלוי ועומד

אזור 6 החל לבדוק נכסים בשבוע הראשון של ינואר 2026. עד אמצע מאי 2026 ביצע האזור 633 ביקורות בשטח, פתח 57 הליכים (33 מתוכם כבר הסתיימו), וגבה 28 מיליון פורינט (כ-270,000 שקלים) בקנסות.

יחידים שמפרים את האיסור צפויים לקנס של 200,000 עד 500,000 פורינט (כ-1,900 עד 4,800 שקלים), חברות עד 2,000,000 פורינט (כ-19,300 שקלים), ונכס יכול להיסגר עד 45 יום. האכיפה יחסית פשוטה: כמעט כל רישום לטווח קצר יושב על Airbnb או בוקינג, שתיהן ניתנות לחיפוש ולהשוואה מול רישומי העירייה. להסתיר דירה שמושכרת בניגוד לחוק כשהיא מפורסמת בגלוי עם תמונות וכתובת, פשוט לא באמת אופציה.

מה שהמצב המשפטי עדיין לא סוגר: התאחדות המשכירים ההונגרית (MAKE) הגישה עתירה לבית המשפט החוקתי (Alkotmánybíróság) בתחילת מרץ 2026, בטענה שהתקנה חורגת ממה שרשות מקומית מוסמכת לעשות, מכיוון שאיסור מוחלט הוא שאלה משפטית שונה מהגבלה מידתית. עד כתיבת שורות אלה, ב-3 באוגוסט 2026, לא נפלה פסיקה, ואף אחד לא ציפה לאחת לפני יולי 2026 לפחות. האיסור נשאר בתוקף מלא כל עוד התיק תלוי ועומד, וזו לא המילה האחרונה בו.

אזור 8, לא אזור 1, הוא זה שבאמת כדאי לעקוב אחריו

רובע המצודה (אזור 1) הוא זה שמוזכר הכי הרבה בתור “הבא בתור”, ואומנם יש שם דיונים אמיתיים: סגנית ראש העיר, Csilla Fazekas, העלתה תקנות מחמירות יותר, כולל איסור מלא אפשרי, ופתחה שיחות עם ראשי אזורים שכנים על תיאום. אבל נכון להיום, לרובע המצודה אין תקנה, אין הצבעה, ואין תאריך. שווה להתייחס ל“שוקלים” בדיוק לפי הגדרתו: שוקלים.

אזור 8, יוז’פואירוש (Józsefváros), הרבה יותר מתקדם ובו כדאי להתמקד למי שמתכנן שהייה שם. מועצת האזור אישרה את תוצאות ההתייעצות הציבורית שלה ב-25 ביוני 2026, ותקנה מפורטת צפויה בספטמבר 2026, בתוקף מ-1 בינואר 2027, כשהמורטוריום העירוני יורד. המסגרת שנדונה מקפיאה השכרות לטווח קצר על כ-3.5%, החלק הנוכחי בערך מהיקף הדיור באזור, מגבילה בניין בודד ל-20% משטח הרצפה שלו, ושואפת לדחוף את רובע הארמון (Palotanegyed) ורובע קורווין אל מתחת ל-5% עם הזמן, כשוועדי בית מקבלים זכות וטו על רישומים חדשים, בדומה למה שכבר קיים באזור 7. הסיקור המקומי כינה את זה המשטר השני בחומרתו בבודפשט, אחרי טרזואירוש.

שום דבר מזה עדיין לא חוק. השכרה לטווח קצר באזור 8 חוקית לגמרי היום, והמועד המוקדם ביותר לשינוי הוא ינואר 2027. פשוט לא כדאי להזמין דירה באזור 8 מתוך הנחה שהכללים שם ייראו אותו דבר בעוד שנה.

המורטוריום העירוני עדיין המגבלה הגדולה יותר

מעבר לכל אזור בודד, בודפשט מפעילה מורטוריום עירוני בן שנתיים על רישום חדש של השכרות לטווח קצר מ-1 בינואר 2025, והוא לא יורד לפני 31 בדצמבר 2026. שום רישיון חדש בסגנון Airbnb לא מונפק בשום מקום בבירה בחלון הזמן הזה. נכסים רשומים וקיימים ממשיכים לפעול, חוץ מטרזואירוש, אבל שום דבר חדש לא יכול להיכנס לשוק.

לצד המורטוריום, הממשלה הארצית העלתה את המס השנתי הקבוע על השכרות לטווח קצר מ-38,400 פורינט (כ-370 שקלים) ל-150,000 פורינט (כ-1,450 שקלים), עלייה שסוחטת מספיק את הרווחיות בדירות קטנות שכמה בעלים כבר עברו להשכרה ארוכת טווח במקום.

בין המורטוריום שמקפיא היצע, העלאת המס שסוחטת רווחים, והאיסור המוחלט בטרזואירוש, שוק השכרות לטווח קצר של בודפשט מעוצב מחדש משלושה כיוונים בבת אחת. משרד עורכי הדין DLA Piper תיאר את המגמה בפשטות: מסגרת מוסדרת יותר היא הכיוון שאליו נוסע שוק הדיור הפרטי בהונגריה.

מה הנתונים הראשונים מראים באזור 6

רישומים זמינים להשכרה ארוכת טווח בטרזואירוש עלו לכ-1,250 בינואר 2026, קפיצה של 28% לעומת ינואר 2025, ברובם יחידות Airbnb לשעבר שחוזרות לשוק ההשכרה הרגיל. שכר הדירה החציוני באזור ירד ב-1% לעומת השנה הקודמת, ל-282,500 פורינט (כ-2,720 שקלים), תזוזה מורגשת בשוק בודפשט שבו שכר הדירה בדרך כלל טיפס.

ראש העיר, Tamás Soproni, אמר ל-Balkan Insight שקצב עליית המחירים באזור 6 האט לכ-7% מאז האיסור, לעומת 15% עד 18% באזורים שכנים בלי הגבלות דומות. רק כמחצית מ-2,700 דירות ה-Airbnb לשעבר צפויות לעבור להשכרה ארוכת טווח, השאר עשויות להימכר או להישאר ריקות, אז התמונה המלאה עדיין מתגבשת. עבור מטייל, כל זה לא משנה הרבה מעבר לפחות רישומי דירות ויותר אפשרויות מלון באזור הבודד הזה.

איפה עדיין אפשר להזמין השכרה לטווח קצר

דירות להשכרה לטווח קצר חוקיות לגמרי ברוב בודפשט. אזור 6 הוא האזור היחיד עם איסור מוחלט.

• אזור 5 (בלוואירוש-ליפוטוארוש): מרכז העיר לאורך הדנובה, הבית של הפרלמנט, בזיליקת סנט אישטוואן ואולם השוק המרכזי. המחירים הכי גבוהים כאן, אבל המיקום עושה את העבודה.
• אזור 7 (ארז’בטוארוש): הרובע היהודי ולב בארי החורבות, השכונה הכי דומה למה שטרזואירוש הציעה בעבר. השכרות קצרות קיימות כאן לא נפגעו מהתקרה של האזור עצמו מספטמבר 2025 על המרות בנייה חדשות בקנה מידה גדול, זו רק תקרה על רישומים חדשים. מדריך בארי החורבות שלנו מכסה את חיי הלילה של השכונה.
• אזור 9 (פרנצוארוש): קרבה לאולם השוק המרכזי, סצנת בירה יצירתית גדלה, ומחירים נמוכים משמעותית מהממוצע במרכז העיר.
• אזור 13 (אוילי-ליפוטוארוש): תחושה מגורית אמיתית, גישה טובה לחשמלית, וכמה מהעסקאות הטובות ביותר קרוב למרכז.

אזור 8 (רובע הארמון) חוקי גם הוא, לעת עתה, ראו את הפרק למעלה לפני שסומכים על זה שזה יישאר ככה. באיזה אזור שלא תנחתו, בדקו שהפלטפורמה מסמנת את הנכס כרשום ומורשה, כל אתרי ההזמנה הגדולים עושים את זה. למדריך השכונות המלא, מדריך המלא שלנו לאיפה לישון בבודפשט סוקר את כולן.

פריחת המלונות באזור 6 ממלאת את החלל

בטרזואירוש פועלים כמעט 40 מלונות, ועוד ארבעה בפיתוח, צפיפות בולטת לאזור בן 2 קמ“ר. מותג הקפה האוסטרי Julius Meinl פותח את המלון הראשון שלו בבודפשט ברחוב הגדו (Hegedű), וקבוצת Wing ממירה את ארמון אנדרשי ההיסטורי למלון פרימיום. כמה מפעילים שניהלו תיקי דירות לטווח קצר מחפשים כרגע רישיונות מלון או פנסיון במקום, עם פרויקטי שיפוץ ברחוב פאולאי אדה ורחוב סיב, ותקנות ארציות חדשות שדורשות פינת ארוחת בוקר משותפת בכל פנסיון מוסיפות עלות שמפעילים ממומנים היטב סופגים בלי בעיה.

השהייה הקצרה לא באמת נעלמה מאזור 6, היא פשוט נדחפה לצורה מוסדרת ומורשית יותר. הדירה שאהבתם אולי עדיין קיימת, היא פשוט פנסיון בוטיק עכשיו, וכנראה עולה יותר.

נוף האירוח של בודפשט ממשיך להשתנות אזור אחר אזור, אבל מלונות, הוסטלים ודירות עדיין בשפע ברוב האזורים.

בודפשט לא לבד במגמה הזאת

ערים אירופיות מהדקות את התקנות על השכרות לטווח קצר כבר כמה שנים, וההחלטה של בודפשט מתאימה לדפוס יותר מאשר מובילה אותו. ברצלונה מתכננת לבטל השכרות תיירותיות לטווח קצר בכל העיר עד נובמבר 2028. וינה דורשת רישיונות עם תקרות שנתיות מחמירות. אמסטרדם מגבילה השכרות ל-30 לילות בשנה. ספרד קנסה את Airbnb ב-65 מיליון יורו ב-2025 על הפרות הגנת צרכן. דוברובניק פועלת נגד רישומים לא רשומים.

הדפוס: ערים שבהן תיירות ולחץ דיור מתנגשים הכי חזק הן אלה שכותבות את הכללים הכי מחמירים, וטרזואירוש מתאימה לתיאור הזה בדיוק. מה שמייחד את בודפשט הוא הגישה עצמה. ברצלונה אוסרת בכל העיר בבת אחת, בודפשט הולכת אזור אחר אזור, כך שמעבר מטרזואירוש לאזור 7, לפעמים רחוב אחד, מחזיר אתכם לטריטוריה ידידותית ל-Airbnb. לגישה המדורגת הזאת יש מבקרים, אבל היא גם אומרת שההשפעה המעשית על מבקרים קטנה בהרבה מאיסור גורף.

העמדה שלנו: החלטה שנויה במחלוקת, כנראה נכונה, ולא סופית

האיסור פותר בעיה אמיתית עם כלי גס, ויש לו נפגעים אמיתיים. משכירים ופנסיונרים שעקבו אחרי כל כלל מוצאים את עצמם עכשיו מול תמונה כלכלית שונה לגמרי, ואי אפשר להתעלם מזה כדי לספר סיפור נקי.

הטיעון הנגדי גם הוא מחזיק מים: להוציא כ-2,700 דירות, קרוב לאחת מכל עשר דירות באזור, מהיצע הדיור לטווח ארוך, לא היה בר קיימה, והמספרים המוקדמים, יותר רישומי שכירות, שכר דירה נמוך מעט, מצביעים בכיוון שתומכי האיסור קיוו לו.

האזור גבה בעבר מעל 2.1 מיליארד פורינט בשנה במס תיירות, כ-700 מיליון מזה ממארחי ומאורחי Airbnb, וצופה להפסיד כ-300 מיליון פורינט מהסכום הזה, הפסד שראש העיר שופרוני מכנה בר-ניהול, לאור מגזר המלונות הצומח. תיק בית המשפט החוקתי הוא המשתנה הפתוח היחיד שעדיין עלול לשנות את החישוב עבור משכירים, אבל לא עבור תוכניות הטיול של מבקר לטווח קצר. לתיירים, זה עדיין קרוב לאירוע שלא באמת קורה: להזמין מלון באזור 6, או דירה רחוב אחד משם באזור 7.

טיפים מעשיים להזמנה בבודפשט ב-2026

• רוצים דווקא את אזור 6? תזמינו מלון, הוסטל או פנסיון מורשה. Booking.com, Expedia ו-Hotels.com מסמנים נכסים מורשים. רישום שזול באופן חשוד ולא נראה כמו מלון, שווה לדלג עליו.
• רוצים את חוויית הדירה? תסתכלו על אזורים 5, 7 או 8. אזור 7 בפרט מציע את אותה תחושה הליכה-נוחה וקרובה לבארי חורבות שהפכה את אזור 6 לפופולרי מלכתחילה, וגובלת בו ממש.
• בתקציב? אזור 13 (אוילי-ליפוטוארוש) זול עד 40% ממרכז העיר עם גישת חשמלית נוחה. אזור 9 עוד בחירה טובה קרוב לאולם השוק המרכזי.
• תזמינו מוקדם. ביקוש מתפזר מדירות בטרזואירוש למלונות ולאזורים שכנים, אז נכסים פופולריים באזורים 5 ו-7 נמצאים תחת יותר לחץ מהרגיל.
• תוודאו את הרישיון. פלטפורמות מרכזיות מציגות את זה בפרטי הרישום. אם מזמינים ישירות מול מארח, פשוט תשאלו. זה עולה 30 שניות וחוסך טיול מבוטל.

לפרטים נוספים, מדריך המלא שלנו לאיפה לישון בבודפשט ומדריך בארי החורבות של בודפשט מרחיבים על השכונות עצמן.

איסור ה-Airbnb בבודפשט: המספרים

עובדה	פרטים
בתוקף מ	1 בינואר 2026, אזור 6 (טרזואירוש) בלבד
מעמד משפטי	אושר על ידי הקוריה, נובמבר 2025; מעורער בבית המשפט החוקתי מאז מרץ 2026, בלי פסיקה צפויה לפני יולי 2026
אזור 8 (יוז’פואירוש)	מנסח תקנות: הקפאה על 3.5% מהדיור באזור, תקרה של 20% לבניין בודד, יעד מתחת ל-5% ברובעי הארמון וקורווין. צפוי בספטמבר 2026, בתוקף מ-1 בינואר 2027
רובע המצודה (אזור 1)	שלב שיחות בלבד. אין תקנה ואין תאריך
מורטוריום עירוני	אין רישום חדש להשכרה לטווח קצר בשום מקום בבודפשט, מ-1 בינואר 2025 עד 31 בדצמבר 2026
חוקי לגמרי	אזורים 5, 7, 9, 13, ורוב 23 האזורים של העיר
קנסות, יחידים	200,000 עד 500,000 פורינט (כ-1,900 עד 4,800 שקלים)
קנסות, חברות	עד 2,000,000 פורינט (כ-19,300 שקלים)
סגירת נכס	עד 45 יום על הפרות
אכיפה עד כה	633 ביקורות, 57 הליכים (33 הסתיימו), 28 מיליון פורינט בקנסות (כ-270,000 שקלים) עד אמצע מאי 2026
מלונות באזור 6	כמעט 40 פועלים, עוד 4 בפיתוח
שהייה חוקית באזור 6	מלונות, פנסיונים מורשים, הוסטלים רשומים בלבד
מס שנתי על השכרה קצרה	150,000 פורינט (כ-1,450 שקלים), עלייה מ-38,400 פורינט (כ-370 שקלים)

המחירים בפורינט, וזה מה שמשלמים בקופה. ההמרה לפי 1 שקל = 103 פורינט, שער הבנק המרכזי האירופי מ-31 ביולי 2026. השער משתנה, אז ההמרות הן להתרשמות בלבד.

נבדק לאחרונה: אוגוסט 2026.

שאלות נפוצות על איסור ה-Airbnb בבודפשט

אפשר עדיין להזמין דירה להשכרה קצרה בבודפשט ב-2026?

כן, בכל מקום חוץ מאזור 6. השכרה לטווח קצר חוקית לגמרי ברוב האזורים, כולל אזורי התיירות המרכזיים 5, 7, 8 ו-9. אזור 8 מנסח כרגע תקנות מחמירות יותר שייכנסו לתוקף ב-2027, אבל שום דבר עדיין לא השתנה שם בפועל. מורטוריום עירוני חוסם רישום חדש בכל העיר עד 31 בדצמבר 2026, אבל נכסים רשומים וקיימים ממשיכים לפעול כרגיל.

האיסור באזור 6 מעורער מבחינה משפטית?

כן. התאחדות המשכירים ההונגרית (MAKE) הגישה עתירה לבית המשפט החוקתי בתחילת מרץ 2026, בטענה שאיסור מוחלט של רשות מקומית חורג ממה שמותר לה. עד כתיבת שורות אלה, ב-3 באוגוסט 2026, לא נפלה פסיקה, ואף אחד לא ציפה לאחת לפני יולי 2026 לפחות. האיסור נשאר בתוקף מלא כל עוד התיק תלוי ועומד.

מה קורה אם מזמינים בטעות דירה לא חוקית באזור 6?

הנכס יכול להיסגר עד 45 יום, והמשכיר צפוי לקנס שנע בין 200,000 ל-2,000,000 פורינט, תלוי אם מדובר ביחיד או בחברה. האכיפה מכוונת למשכירים, לא לאורחים, אבל סגירה באמצע השהות עדיין משאירה אתכם בלי חדר. תישארו עם רישומים שהפלטפורמה מסמנת כמלון, הוסטל או פנסיון מורשה.

למה בודפשט אסרה השכרות קצרות באזור 6?

משאל עם מייעץ בספטמבר 2024 עבר ב-54% תמיכה, על רקע עליית שכר דירה, רעש, והעובדה שכ-2,700 דירות, בערך אחת מכל עשר בתים באזור של 29,000 יחידות דיור, הפכו למגורי תיירים.

איזה אזור בבודפשט עלול להגביל השכרות קצרות הבא?

אזור 8 (יוז’פואירוש) הכי מתקדם בתהליך: המועצה שלו אישרה תוצאות התייעצות ציבורית ב-25 ביוני 2026, ומצפה לגבש תקנה מפורטת בספטמבר 2026, בתוקף מ-1 בינואר 2027. הסיקור המקומי כינה את זה המשטר השני בחומרתו בבודפשט, אחרי טרזואירוש, אם כי מדובר בתקרות והגבלות ולא באיסור מוחלט. רובע המצודה (אזור 1) עדיין רק בשלב שיחות עם ראשי מחוזות שכנים, בלי תקנה ובלי תאריך.

המלונות באזור 6 יקרים יותר עכשיו בגלל האיסור?

לא בצורה דרמטית, לפחות לא עדיין. כמעט 40 מלונות פועלים באזור, ועוד ארבעה בדרך, כולל המלון הראשון של Julius Meinl בבודפשט וההסבה של ארמון אנדרשי. התחרות הזאת, יחד עם פנסיונים חדשים שמומרים מדירות Airbnb לשעבר, שומרת על המחירים סבירים, וגם הוסטלים בתקציב נמוך עדיין בתמונה.

בעלי דירות באזור 6 יכולים להמיר לרישיון מלון או פנסיון?

כן, וכמה כבר עושים את זה. המרה דורשת עמידה בתקני בנייה ובטיחות מחמירים יותר, קבלת רישיונות חדשים, ולעיתים קרובות אישור מוועד הבית. תקנות ארציות חדשות דורשות גם פינת ארוחת בוקר משותפת בכל פנסיון, וזה מוסיף עלות שלא כל מפעיל קטן סופג בקלות.

בודפשט עדיין יעד תיירותי משתלם ב-2026?

כן. אזור אחד מתוך 23 עם איסור מוחלט לא הופך עיר שלמה לפחות שוות ערך, ובודפשט נשארת אחת הבירות המשתלמות ביותר באירופה. חדר מלון מרכזי עולה בסביבות 25,000 עד 60,000 פורינט (כ-240 עד 580 שקלים) ללילה, עדיין הרבה מתחת לשהייה מקבילה בווינה, פראג או ברצלונה.