Airbnb v Budapešti: VI. obvod na nule, jinde se nic nemění

Od 1. ledna 2026 se byt ve VI. obvodu smí turistům pronajmout přesně na nula nocí ročně. Tak to stanoví vyhláška Terézvárose 26/2024, zatím jediný plošný zákaz pronájmů typu Airbnb v Budapešti, a týká se i úseku Andrássyho třídy kolem Opery.

Mimo VI. obvod přijímají registrované byty hosty i v roce 2026, takže pobyt v Budapešti v apartmánu je dál možný. Mění se ale mapa: VII. obvod teď vyžaduje souhlas domu, obvody I, VIII a XIII píšou pravidla pro rok 2027 a celoměstská stopka nových registrací platí do 31. prosince 2026. Pokud chcete bydlet právě ve VI. obvodu, zarezervujte si hotel, penzion nebo hostel, na ty se zákaz nevztahuje.

Andrássyho třída ve VI. obvodu, bulvár na seznamu UNESCO a střed budapešťského zákazu Airbnb.

VI. obvod: nula nocí, černé na bílém

Terézváros krátkodobé pronájmy neomezil stropem. Jeho vyhláška stanoví počet nocí, kdy smí soukromé ubytování („magánszálláshely“) nebo jiné nehotelové ubytování („egyéb szálláshely“) přijímat platící hosty, na 0 za kalendářní rok, s účinností od 1. ledna 2026. Platí v celém obvodu bez ohledu na to, komu byt patří a na jaké platformě je inzerát.

Sankce jsou pevné, bez rozpětí: 200 000 HUF (asi 13 300 Kč) pro fyzické osoby a živnostníky, 2 000 000 HUF (asi 133 300 Kč) pro firmy a k tomu dočasné uzavření ubytování na 45 dní. Ukládá je tajemník obvodního úřadu (jegyző) a pokuty na místě jsou vyloučené.

Hotely, penziony (panzió) a hostely jsou komerční ubytování, tedy jiná právní kategorie, a fungují dál jako dřív. Pro plánování cesty z toho plyne jednoduché pravidlo: pokud je nabídka v Terézvárosi soukromý byt, neměla by hosty přijímat. Vynechte ji a podívejte se po hotelu nebo do sousedního obvodu.

Text vyhlášky na njt.jog.gov.hu, ověřeno 27. října 2026.

Od hlasování obyvatel ke Kúrii

Na začátku bylo hlasování obyvatel, které obvod uspořádal od 2. do 15. září 2024 online a na třech místech. Podle oznámení obvodu se zúčastnilo 6083 obyvatel, tedy 20,52 %, a 3265 z nich (54 %) hlasovalo pro. Zastupitelstvo vyhlášku přijalo 31. října 2024 a začátek platnosti posunulo o víc než rok, aby se hostitelé stihli připravit.

Vládní úřad hlavního města tvrdil, že limit nula nocí jde nad rámec toho, co obvodu dovoluje zákon o obchodu, a obrátil se na Kúrii, nejvyšší soud Maďarska. Senát Kúrie pro samosprávné věci návrh 11. listopadu 2025 zamítl (rozhodnutí Köf.5.023/2025/4) a zákaz začal platit podle plánu. Obvod v tomto řízení uvedl, že krátkodobé pronájmy tvoří asi 8 % jeho bytového fondu a týkají se zhruba poloviny domů.

Případ u Ústavního soudu je stále otevřený

Majitel bytu s platným povolením podal proti vyhlášce ústavní stížnost, kterou Ústavní soud zaregistroval 12. ledna 2026 pod číslem IV/111/2026. Stížnost namítá porušení právní jistoty, svobody podnikání a vlastnického práva. Soud případ zařadil na svá zasedání 31. března 2026 a na stránce případu není zveřejněno žádné rozhodnutí.

Dokud soud nerozhodne, zákaz platí v plném rozsahu. Výsledek je důležitý pro majitele, kteří řeší, co s bytem dál, pro týden dovolené v Budapešti skoro vůbec.

Rozhodnutí Kúrie a stránka případu Ústavního soudu ověřeny 27. října 2026.

VII. obvod: jen se souhlasem domu

Erzsébetváros, sousední židovská čtvrť, zvolil jinou cestu. Jeho vyhláška 46/2025, účinná od 1. ledna 2026, také vychází z nuly nocí, ale povoluje 365 nocí ročně, pokud společenství vlastníků krátkodobý pronájem schválilo usnesením shromáždění, ve stanovách nebo v zakládací listině. Byty registrované do 31. prosince 2025 musí tento souhlas doložit tajemníkovi obvodního úřadu do 31. prosince 2026. Pokuty i 45denní uzavření jsou stejné jako ve VI. obvodu.

V praxi to znamená, že v roce 2026 byty ve VII. obvodu dál najdete, ale od roku 2027 mohou nabídky v domech bez souhlasu zmizet.

Vyhláška 46/2025 na njt.jog.gov.hu, ověřeno 27. října 2026.

VIII. obvod: strop, ne zákaz

Józsefváros přijal 25. června 2026 rámec regulace po veřejné konzultaci s více než 1500 účastníky. Krátkodobé pronájmy nezakazuje, zmrazuje je. Rámec zveřejněný obvodem stanoví:

• strop pro celý obvod na dnešních 3,5 % bytů, takže nový pronájem může vzniknout, jen když jiný skončí;
• 5 % v Palácové čtvrti (Palotanegyed) a v Corvinu, méně než dnes, a 1 až 2 % ve vnějších čtvrtích;
• 20 % na dům, počítáno podle podlahové plochy;
• od 1. ledna 2027 souhlas domu pro každý nový pronájem, zatímco u stávajících se souhlas předpokládá, dokud shromáždění vlastníků nerozhodne jinak.

Podrobná vyhláška je naplánovaná na podzim 2026 a pravidla mají platit od 1. ledna 2027. V roce 2026 přijímají byty ve VIII. obvodu hosty normálně a u stávajících se od roku 2027 souhlas domu předpokládá.

Rámec VIII. obvodu na jozsefvaros.hu ověřen 27. října 2026.

I. obvod: na stole je zákaz v Hradní čtvrti

Budavár se v září 2026 zeptal obyvatel v online hlasování. Ze 4503 účastníků podpořilo úplný zákaz 58,6 %, přímo v Hradní čtvrti 66 %. Dne 22. října 2026 dal obvod návrh vyhlášky na 15 dní k připomínkám:

• v Hradní čtvrti konec krátkodobých pronájmů od 1. ledna 2028, přičemž byty registrované do 31. prosince 2026 mohou fungovat do konce roku 2027;
• ve zbytku I. obvodu by pronájmy v domech se společenstvím vlastníků mohly od roku 2028 pokračovat jen se souhlasem domu;
• stejné pokuty jako ve VI. a VII. obvodu, 200 000 HUF nebo 2 000 000 HUF, plus 45 dní uzavření.

Zastupitelstvo má rozhodnout v listopadu 2026. Do té doby jde o návrh a pro pobyty v letech 2026 a 2027 se nic nemění.

Návrh I. obvodu na budavar.hu ověřen 27. října 2026.

XIII. obvod a celoměstská stopka

XIII. obvod (Újlipótváros a Angyalföld) oznámil 24. září 2026, že připravuje vyhlášku, podle níž by od 1. ledna 2027 každý krátkodobý pronájem potřeboval souhlas shromáždění vlastníků. Obvod eviduje zhruba 1100 až 1200 takových bytů (budapest13.hu).

Za tím vším stojí celostátní pravidlo v zákoně o obchodu: do 31. prosince 2026 nelze v Budapešti zaregistrovat žádné nové soukromé ani jiné nehotelové ubytování (§ 11/H zákona CLXIV z roku 2005, ve znění účinném od 1. října 2026). Už registrované byty fungují dál, kromě VI. obvodu. Obvody píšou svá pravidla právě teď, protože stopka končí posledním dnem roku 2026.

Zákon o obchodu a oznámení XIII. obvodu ověřeny 27. října 2026.

Co platí hostitelé a hosté na daních

Od 1. ledna 2025 platí soukromí hostitelé v Budapešti, kteří si zvolí paušální daň, 150 000 HUF (asi 10 000 Kč) ročně za každou ložnici, dříve to bylo 38 400 HUF (asi 2560 Kč). Vyšší sazba platí tam, kde počet přenocování o dva roky dřív přesáhl 2 miliony, a na seznamu daňové správy je jen Budapešť (částky: § 57/A odst. 4 zákona o dani z příjmů; seznam: nav.gov.hu).

Platíte i vy: budapešťské obvody vybírají turistickou daň (idegenforgalmi adó) za noc, kterou inkasuje hotel nebo hostitel a která bývá už v konečné ceně. Ve VI. obvodu činí 4 % z ceny pokoje a hosté do 18 let jsou osvobozeni (terezvaros.hu). Ostatní obvody si stanoví vlastní sazbu.

Sazby ověřeny na njt.jog.gov.hu, nav.gov.hu a terezvaros.hu 27. října 2026.

Kde si místo toho zarezervovat byt

• V. obvod (Belváros-Lipótváros): centrum u Dunaje s parlamentem, bazilikou sv. Štěpána a nábřežní promenádou za rohem. Platíte za adresu, ale skoro všude dojdete pěšky.
• VII. obvod (Erzsébetváros): židovská čtvrť se synagogou v ulici Dohány, pasáží Gozsdu a ruin bary. Sousedí s VI. obvodem, takže stejný noční život máte pár minut od dveří. Byt tu potřebuje souhlas domu, viz výše. Průvodce bary a nočním životem vám čtvrť ukáže po setmění.
• VIII. obvod (Józsefváros): staré šlechtické paláce Palácové čtvrti, Maďarské národní muzeum a okolí Corvinu. Pronájmy tu mají strop, ne zákaz.
• IX. obvod (Ferencváros): Velká tržnice a kavárny a restaurace v ulici Ráday, s linkami metra 3 a 4 kousek odsud.
• XIII. obvod (Újlipótváros): klidná obytná čtvrť s domy z 30. let u Markétina ostrova, odkud jezdí tramvaje 4 a 6 přímo do centra.

Podrobné srovnání čtvrtí najdete v průvodci kde bydlet v Budapešti.

Pokud chcete bydlet přímo ve VI. obvodu

Zákaz se netýká hotelů, penzionů ani hostelů a ve VI. obvodu jich je spousta podél Andrássyho třídy, kolem Opery a u nádraží Nyugati. Rezervujte ubytování jako hotel, penzion nebo hostel a ověřte si, že ho tak nabídka i uvádí.

Nabídka ubytování se v Budapešti mění obvod od obvodu, hotelů, hostelů i bytů je ale ve většině čtvrtí pořád dost.

Tipy k rezervaci na roky 2026 a 2027

• Spíte ve VI. obvodu? Vyberte si hotel, penzion nebo hostel. Soukromý byt ve VI. obvodu by hosty přijímat neměl.
• Chcete byt? Podívejte se do obvodů V, VII, VIII, IX nebo XIII. Z VII. obvodu máte památky i bary VI. obvodu hned za rohem.
• Jedete v roce 2027? Hostitelé ve VII. obvodu potřebují souhlas domu do 31. prosince 2026 a obvody I, VIII a XIII zavádějí nová pravidla. Pokud to jde, rezervujte s bezplatným stornem a pár týdnů před příjezdem se na nabídku podívejte znovu.
• Rezervujete přímo u hostitele? Zeptejte se na registrační číslo ubytování. Každý legální krátkodobý pronájem v Budapešti je registrovaný na obvodu.
• Srovnáváte ceny? Dívejte se na celkovou částku včetně turistické daně a úklidu.

Pravidla pro Airbnb v Budapešti v kostce

Obvod	Pravidlo	Platí	Zdroj
VI (Terézváros)	0 nocí ročně pro soukromé byty; hotely, penziony, hostely beze změny	Od 1. ledna 2026	Vyhláška 26/2024, njt.jog.gov.hu
VI, pokuty	200 000 HUF (osoba), 2 000 000 HUF (firma), 45 dní uzavření	Od 1. ledna 2026	Vyhláška 26/2024
VI, právní stav	Kúria zamítla návrh 11. listopadu 2025; ústavní stížnost projednávána od 12. ledna 2026	Žádné zveřejněné rozhodnutí	kuria-birosag.hu, alkotmanybirosag.hu
VII (Erzsébetváros)	0 nocí bez souhlasu domu, 365 se souhlasem; stávající doloží souhlas do 31. prosince 2026	Od 1. ledna 2026	Vyhláška 46/2025, njt.jog.gov.hu
VIII (Józsefváros)	3,5 % v obvodu, 5 % v Palotanegyedu a Corvinu, 20 % na dům	Rámec z 25. června 2026; pravidla od 1. ledna 2027	jozsefvaros.hu
I (Budavár)	Návrh: zákaz v Hradní čtvrti od 1. ledna 2028; jinde souhlas domu	Rozhodnutí čekáno v listopadu 2026	budavar.hu
XIII	Plánováno: souhlas domu od 1. ledna 2027	V přípravě	budapest13.hu
Celé město	Žádné nové registrace	Od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2026	Zákon CLXIV/2005, § 11/H
Daň hostitele	150 000 HUF za ložnici ročně (paušál)	Od 1. ledna 2025	nav.gov.hu

Částky jsou v HUF, v nich jsou pokuty a daně stanovené. Přepočteno kurzem 1 CZK = 15 HUF, referenční kurz ECB z 21. října 2026, a zaokrouhleno. Kurz se mění, přepočtené částky berte orientačně.

Zákony, soudní spisy a oznámení obvodů ověřeny na uvedených oficiálních stránkách 27. října 2026.