Airbnb v Budapešti: VI. obvod na nule, jinde se nic nemění

Zakázaný je jeden obvod z třiadvaceti, VI. obvod, Terézváros na pešťské straně Dunaje. Kdekoli jinde v Budapešti funguje krátkodobý pronájem přesně jako loni, takže na rezervaci pro rok 2026 to nemá žádný vliv.

Pokud vám z inzerátů na Andrássyho třídě zmizel byt, který tam byl ještě loni, tohle je důvod. Terézváros, kde stojí Opera, horní úsek Andrássyho třídy a hustá síť ruin barů, se jako první budapešťský obvod rozhodl zakázat soukromé krátkodobé ubytování úplně. Žádný Airbnb, žádný byt z Bookingu, jen licencovaný hotel, penzion nebo hostel.

Tím to ale nekončí. VIII. obvod si připravuje vlastní pravidla, zákaz samotný teď leží u Ústavního soudu a kontroly za tu dobu vyprodukovaly reálná čísla. Co se doopravdy změnilo, co ještě visí ve vzduchu a kde si klidně rezervovat dál, je níž.

Andrássyho třída ve VI. obvodu, bulvár na seznamu UNESCO a střed budapešťského zákazu Airbnb.

VI. obvod: nula dní, ne strop

Terézváros krátkodobé pronájmy nesnížil na nějaký strop. Nastavil povolený počet nocí na nulu, a to je jiná liga.

Vyhláška číslo 26/2024. (X.31.) platí od 1. ledna 2026 a týká se každé nemovitosti v obvodu bez ohledu na to, kdo ji vlastní nebo na jaké platformě inzeruje. Ne 30 nocí ročně, ne 90: nula. Přenocovat legálně smí jen hotel, licencovaný penzion (panzió) nebo registrovaný hostel. Zákaz zasáhl zhruba 2 700 dřívějších krátkodobých inzerátů na ploše asi 2 km², ve čtvrti s asi 29 000 bytovými jednotkami a 35 000 trvale bydlícími obyvateli, což znamená, že jako turistické ubytování fungoval skoro každý desátý byt.

Pro plánování cesty z toho plyne jedno: jakýkoli inzerát na Airbnb nebo Bookingu v Terézvárosu, který není hotel, hostel nebo licencovaný penzion, je buď zastaralý, špatně označený, nebo provozovaný nelegálně. Přeskočte ho.

Jak se z toho stal zákon: referendum a Kúria

Obyvatelé Terézvárosu o zákazu hlasovali v konzultativním referendu v září 2024 a 54 % hlasujících ho podpořilo. Kúria, maďarský nejvyšší soud, vyhlášku v listopadu 2025 potvrdila jako zákonnou a otevřela jí tak cestu k platnosti od plánovaného data.

Účast byla kolem 20 % z asi 35 000 obyvatel obvodu, takže kritici namítají, že o osudu celé čtvrti reálně rozhodlo necelých 4 000 lidí. Zastánci na to odpovídají, že ti, kdo přišli, moc dobře věděli, jaké je žít nad neregulovaným Airbnbem: příjezdy po půlnoci, na schodišti pořád jiná tvář, čtvrť, která se začínala chovat víc jako hotelová čtvrť než místo, kde lidé skutečně bydlí.

Primátor obvodu Tamás Soproni vyhlášku prosadil proti odporu úřadu vlády hlavního města, který vedla Sára Botond a který tvrdil, že obvod překročil svoje pravomoci. Kúria s tím nesouhlasila a v listopadu 2025, po čtrnáctiměsíční přípravě, zákaz uznala za zákonný.

Kontroly fungují, zákaz teď leží u Ústavního soudu

Terézváros začal nemovitosti kontrolovat hned první týden ledna 2026, ve spolupráci s policií a maďarskou daňovou a celní správou (NAV). Do poloviny května 2026 obvod provedl 633 kontrol na místě, zahájil 57 řízení (33 z nich už uzavřel) a vybral 28 milionů HUF (asi 1,86 milionu Kč) na pokutách.

Fyzická osoba riskuje pokutu 200 000 až 500 000 HUF (asi 13 300 až 33 200 Kč), firma až 2 000 000 HUF (asi 133 000 Kč), a nemovitost může být uzavřená až na 45 dní. Kontrola je jednoduchá, protože skoro každý krátkodobý inzerát sedí na Airbnb nebo Bookingu, obojí je prohledatelné a snadno se to spáruje s obecními záznamy. Schovat nelegálně pronajímaný byt, který má veřejně zveřejněné fotky a adresu, prostě moc nejde.

Co zákaz zatím neřeší: Sdružení majitelů bytů v Maďarsku (MAKE) podalo v březnu 2026 stížnost k Ústavnímu soudu s argumentem, že úplný zákaz je jiná právní otázka než přiměřené omezení a obec na něj nemá pravomoc. K datu psaní tohoto textu, 3. srpna 2026, rozhodnutí nepadlo a dřív než v červenci 2026 se nečekalo. Zákaz zůstává v platnosti, dokud se řízení neuzavře, poslední slovo to ale ještě není. Pro hostitele, kteří zvažují, jestli byt přebudovat, může leccos změnit. Pro turistu na krátké cestě do Budapešti ne.

VIII. obvod, ne I. obvod, je ten, koho sledovat

I. obvod, Hradní čtvrť, se jako „další na řadě“ zmiňuje nejčastěji, a skutečně se o tom mluví: náměstkyně starosty Csilla Fazekas otevřela debatu o přísnějších pravidlech, včetně možného úplného zákazu, a jedná o tom se starosty sousedních obvodů. K 3. srpnu 2026 ale I. obvod nemá žádnou vyhlášku, žádné hlasování, žádné datum. Berte to jako to, co to je: úvahy, ne plán s termínem.

VIII. obvod (Józsefváros) je mnohem dál a je to ten, koho má smysl sledovat, pokud tam plánujete bydlet. Zastupitelstvo obvodu potvrdilo výsledky veřejné konzultace 25. června 2026 a podrobná vyhláška se čeká v září 2026, s účinností od 1. ledna 2027, kdy skončí celoměstské moratorium. Navrhovaný rámec by zmrazil krátkodobé pronájmy zhruba na jejich současném podílu 3,5 % z bytového fondu obvodu, omezil by jednotlivou budovu na 20 % podlahové plochy a tlačil by Palácovou čtvrť a čtvrť kolem Corvinu pod 5 %, přičemž společenství vlastníků by mohla nové inzeráty vetovat, podobně jako to už umožňuje VII. obvod. Místní média to označují za druhý nejpřísnější režim v Budapešti, hned po Terézvárosu.

Zákonem to zatím není. Krátkodobé pronájmy jsou ve VIII. obvodu dnes legální, nejdřív se cokoli změní v lednu 2027. Neberte si tam byt s vidinou, že tahle situace vydrží stejná ještě rok.

Celoměstské moratorium a vyšší daň

Nad rámec jednotlivých obvodů běží v celé Budapešti od 1. ledna 2025 dvouleté moratorium na nové registrace krátkodobých pronájmů a končí až 31. prosince 2026. Po tu dobu se v celém hlavním městě nevydávají žádná nová povolení pro ubytování typu Airbnb. Existující registrované nemovitosti fungují dál, s výjimkou Terézvárosu, ale nic nového na trh nepřibude.

Vedle moratoria zvedla vláda i roční paušální daň z krátkodobých pronájmů, z 38 400 na 150 000 HUF (asi z 2 550 na 10 000 Kč), což u menších bytů dost stlačuje marži, a někteří majitelé kvůli tomu přešli na dlouhodobý pronájem.

Mezi moratoriem, který drží nabídku dole, vyšší daní, která tlačí na marže, a Terézvárosem, který tu činnost úplně vyřadil, se budapešťský trh s krátkodobým bydlením přetváří ze tří stran naráz. Právnická kancelář DLA Piper to shrnula jasně: maďarský trh se soukromým ubytováním míří k přísnější regulaci.

Co ukazují první čísla z VI. obvodu

Portál ingatlan.com hlásí, že počet volných dlouhodobých nájmů v Terézvárosu vzrostl v lednu 2026 na zhruba 1 250, meziročně o 28 %, hlavně díky bývalým bytům z Airbnb, které se vrátily na klasický trh s nájmy. Medián měsíčního nájmu v obvodu meziročně klesl o 1 % na 282 500 HUF (asi 18 800 Kč), což je v budapešťském trhu, kde nájmy jinak spíš rostou, docela nápadný pohyb.

Primátor Soproni řekl serveru Balkan Insight, že růst cen ve VI. obvodu se od zákazu zpomalil na asi 7 %, zatímco v sousedních obvodech bez podobných omezení roste 15 až 18 %. Na dlouhodobý pronájem má šanci přejít jen zhruba polovina z odhadovaných 2 700 bývalých bytů z Airbnb, zbytek se možná prodá nebo zůstane prázdný, takže celý obrázek se ještě skládá. Pro turistu z toho plyne hlavně jedno: méně bytových inzerátů a víc hotelové nabídky přesně v tomhle jednom obvodu.

Kde se dá krátkodobě bydlet dál

Krátkodobý pronájem bytu je v drtivé většině Budapešti pořád plně legální. VI. obvod je jediný s úplným zákazem.

• V. obvod (Belváros-Lipótváros): centrum podél Dunaje, Parlament, Bazilika svatého Štěpána, Centrální tržnice. Ceny tu jsou z celé Budapešti nejvyšší, ale poloha to odůvodňuje.
• VII. obvod (Erzsébetváros): Židovská čtvrť a srdce ruin barové scény, čtvrť nejpodobnější tomu, co dřív nabízel Terézváros. Stávající krátkodobé pronájmy tu vlastní zářijový (2025) strop obvodu na nové velkoplošné přestavby nijak neomezuje. Víc o nočním životě čtvrti v průvodci po budapešťských ruin barech.
• IX. obvod (Ferencváros): blízko Centrální tržnici, rostoucí scéna řemeslných pivovarů, ceny citelně pod centrem.
• XIII. obvod (Újlipótváros): opravdu rezidenční pocit, dobré tramvajové spojení a jedna z nejlepších cen blízko centra.

VIII. obvod (Palácová čtvrť) je taky zatím legální, viz sekce výš, než na to vsadíte celý pobyt. Ať skončíte kdekoli, zkontrolujte, jestli platforma nemovitost vede jako licencovanou, všechny velké rezervační weby to označují. Kompletní přehled čtvrtí najdete v průvodci, kde bydlet v Budapešti.

VI. obvod řeší nedostatek hotely

Terézváros má skoro 40 fungujících hotelů a další čtyři se staví, na plochu 2 km² pozoruhodná hustota. Rakouská kavárenská značka Julius Meinl otevírá svůj první budapešťský hotel na Hegedű utca a skupina Wing přestavuje historický Andrássyho palác na luxusní hotel. Několik provozovatelů, kteří dřív spravovali portfolia krátkodobých bytů, teď žádá o licenci hotelu nebo penzionu, s rekonstrukcemi na Paulay Ede utca a Szív utca. Nová celostátní pravidla navíc žádají od každého penzionu společnou snídárnu, což zvyšuje náklady, dobře zajištění provozovatelé to ale ustojí.

Krátkodobé pobyty z VI. obvodu tak úplně nezmizely, spíš se přesunuly do regulovanější, licencované podoby. Byt, který se vám líbil, možná pořád existuje. Jen je z něj teď butikový penzion, a nejspíš stojí víc.

Nabídka ubytování se v Budapešti mění obvod od obvodu, hotelů, hostelů i bytů je ale ve většině čtvrtí pořád dost.

Budapešť v tom není sama

Evropská města krátkodobé pronájmy zpřísňují už pár let a Budapešť do toho vzoru zapadá, nevede ho. Barcelona plánuje krátkodobé turistické pronájmy zrušit v celém městě do listopadu 2028. Vídeň vyžaduje povolení s přísnými ročními stropy. Amsterdam limituje pronájem na 30 nocí ročně. Španělsko v roce 2025 udělilo Airbnb pokutu 65 milionů eur za porušení ochrany spotřebitele. Dubrovník tvrdě zasahuje proti neregistrovaným inzerátům.

Vzorec je jasný: nejpřísnější pravidla píšou města, kde se turistika a tlak na bydlení srážejí nejvíc, a Terézváros do toho popisu sedí přesně. Budapešť se od ostatních liší přístupem. Barcelona zakázala plošně, Budapešť jde obvod po obvodu, takže přechod z Terézvárosu do VII. obvodu, někdy o jednu ulici, vás vrátí do území, kde je Airbnb v pořádku. Ta mozaika má svoje kritiky, ale zároveň znamená, že reálný dopad na návštěvníky je mnohem menší, než by byl u plošného zákazu.

Náš názor: nepříjemné, asi správné, nehotové

Zákaz řeší skutečný problém dost hrubým nástrojem a má reálné oběti. Bývalá baletka Maďarské státní opery řekla serveru Balkan Insight, že ji zákaz nechal „zdrcenou“, protože příjem z Airbnb se pro ni po odchodu z jeviště stal hlavním zdrojem obživy. Není sama, kdo hrál podle pravidel a teď se dívá na úplně jiná čísla.

Protiargument taky drží: stáhnout z dlouhodobého trhu skoro 2 700 bytů, skoro každý desátý v obvodu, nebylo dlouhodobě udržitelné, a první čísla, víc nabídky k pronájmu, mírně nižší nájmy, míří přesně tam, kam zastánci doufali. Sopronův cíl udělat z VI. obvodu čtvrť dostupnou pro „učitele nebo policisty v polovině kariéry“ je ambiciózní, ale zatím ho data nevyvracejí.

Obvod dřív vybíral přes 2,1 miliardy HUF ročně na turistické dani, z toho asi 700 milionů od hostitelů a hostů Airbnb, a čeká ztrátu kolem 300 milionů HUF, kterou Soproni označuje za zvladatelnou vzhledem k rostoucímu hotelovému sektoru. Část nájemního byznysu tvrdí, že by stačila chytřejší regulace po vzoru Barcelony, linka na stížnosti, monitoring hluku, odebíratelné licence, bez plošného zákazu. Vlastní krok Barcelony k úplnému zákazu Airbnb do roku 2028 ten argument trochu podkopává.

Řízení u Ústavního soudu je jediná otevřená proměnná, která ještě může výpočet změnit, hostitelům, ne plánům turisty na krátkou návštěvu. Pro turistu to zůstává skoro nezajímavá zpráva: rezervujte hotel ve VI. obvodu, nebo byt o jednu ulici dál ve VII. obvodu.

Praktické tipy na rezervaci

• Chcete přímo VI. obvod? Rezervujte hotel, hostel nebo licencovaný penzion. Booking.com, Expedia i Hotels.com licencované nemovitosti označují. Podezřele levný inzerát, který nevypadá jako hotel, radši přeskočte.
• Chcete zážitek z bytu? Podívejte se po V., VII. nebo VIII. obvodu. VII. obvod nabízí podobný pěší, k ruin barům blízký pocit, jaký kdysi lákal do VI. obvodu, a sdílí s ním přímo hranici.
• Máte omezený rozpočet? XIII. obvod (Újlipótváros) vyjde až o 40 % levněji než centrum a tramvajové spojení je snadné. Dobrá volba je i IX. obvod, blízko Centrální tržnici.
• Rezervujte s předstihem. Poptávka se z bytů v Terézvárosu přesouvá do hotelů a sousedních obvodů, takže na oblíbené nemovitosti v V. a VII. obvodu je teď větší tlak než obvykle.
• Ověřte licenci. Velké platformy ji uvádějí přímo v detailu inzerátu. Pokud rezervujete přímo u hostitele, zeptejte se. Zabere to půl minuty a ušetří vám to zrušenou cestu.

Zákaz Airbnb v Budapešti: čísla

Fakt	Detail
Zákaz platí od	1. ledna 2026, jen VI. obvod (Terézváros)
Právní stav	Kúria potvrdila v listopadu 2025; od března 2026 u Ústavního soudu, rozhodnutí se nečeká dřív než v červenci 2026
VIII. obvod (Józsefváros)	Připravuje pravidla: strop 3,5 % bytového fondu obvodu, 20 % na budovu, cíl pod 5 % v jádru Palácové a Corvinovy čtvrti. Očekává se v září 2026, účinnost od 1. ledna 2027
I. obvod (Hradní čtvrť)	Zatím jen jednání. Žádná vyhláška, žádné datum
Celoměstské moratorium	Žádné nové registrace krátkodobých pronájmů v celé Budapešti, 1. ledna 2025 až 31. prosince 2026
Kde je to pořád plně legální	V., VII., IX., XIII. obvod a většina z 23 obvodů města
Pokuty, fyzické osoby	200 000-500 000 HUF (asi 13 300-33 200 Kč)
Pokuty, firmy	až 2 000 000 HUF (asi 133 000 Kč)
Uzavření provozovny	až 45 dní za porušení
Kontroly k dnešnímu dni	633 kontrol, 57 řízení (33 uzavřených), 28 milionů HUF (asi 1,86 milionu Kč) na pokutách do poloviny května 2026
Hotely ve VI. obvodu	skoro 40 fungujících, 4 další ve výstavbě
Legální ubytování ve VI. obvodu	hotel, licencovaný penzion (panzió), registrovaný hostel
Roční daň z krátkodobého pronájmu	150 000 HUF (asi 10 000 Kč), dřív 38 400 HUF (asi 2 550 Kč)

Ceny uvádíme v HUF, tolik zaplatíte u pokladny. Přepočteno kurzem 1 CZK = 15 HUF, kurz ECB z 31. července 2026. Kurz se mění, přepočtené částky berte orientačně.

Naposledy ověřeno: srpen 2026.

Časté otázky k zákazu Airbnb v Budapešti

Dá se v Budapešti v roce 2026 ještě rezervovat krátkodobý pronájem?

Ano, všude kromě VI. obvodu. Krátkodobý pronájem je plně legální ve většině obvodů, včetně turisticky oblíbeného V., VII., VIII. a IX. obvodu. VIII. obvod si připravuje přísnější pravidla od roku 2027, zatím se tam ale nic nezměnilo. Nové registrace se v celém městě neschvalují až do 31. prosince 2026, existující registrované nemovitosti ale fungují dál.

Řeší se zákaz ve VI. obvodu u soudu?

Ano. Sdružení majitelů bytů v Maďarsku (MAKE) podalo v březnu 2026 stížnost k Ústavnímu soudu s argumentem, že úplný zákaz jde nad rámec toho, co si obec může dovolit. K datu psaní tohoto textu rozhodnutí nepadlo a dřív než v červenci 2026 se nečekalo. Zákaz zůstává v platnosti, dokud řízení běží.

Co se stane, když omylem zarezervuju nelegální pronájem ve VI. obvodu?

Nemovitost může být uzavřená až na 45 dní a hostitel riskuje pokutu 200 000 až 2 000 000 HUF, podle toho, jestli je to fyzická osoba, nebo firma. Kontroly míří na hostitele, ne na hosty, ale uzavření v půlce pobytu by vás stejně nechalo bez pokoje. Držte se inzerátů, které platformy označují jako hotel, hostel nebo penzion.

Proč Budapešť zakázala krátkodobé pronájmy ve VI. obvodu?

Konzultativní referendum v září 2024 prošlo s podporou 54 % hlasujících, kvůli rostoucím nájmům, hluku a faktu, že jako turistické ubytování fungovalo skoro 2 700 bytů, zhruba každý desátý z 29 000 bytových jednotek v obvodu.

Který budapešťský obvod by mohl krátkodobé pronájmy omezit jako další?

Nejdál je VIII. obvod (Józsefváros): zastupitelstvo potvrdilo veřejnou konzultaci v červnu 2026 a pravidla chce mít hotová v září 2026, s účinností od 1. ledna 2027. Média to nazývají druhým nejpřísnějším režimem v Budapešti po Terézvárosu, i když jde o strop a omezení, ne o úplný zákaz. I. obvod (Hradní čtvrť) se zatím jen baví se sousedními obvody, bez vyhlášky a bez data.

Zdražily hotely ve VI. obvodu kvůli zákazu?

Zatím ne výrazně. V obvodu funguje skoro 40 hotelů a další čtyři přibývají, včetně prvního budapešťského hotelu Julius Meinl a přestavby Andrássyho paláce. Ta konkurence, plus nové penziony vznikající z bývalých bytů Airbnb, drží ceny na uzdě, a levné hostely v nabídce zůstávají taky.

Můžou hostitelé z VI. obvodu přejít na licenci hotelu nebo penzionu?

Ano, a několik jich to už dělá, včetně rekonstrukcí na Paulay Ede utca a Szív utca. Přechod znamená splnit přísnější stavební a bezpečnostní normy, získat nové licence a často i souhlas společenství vlastníků. Nová celostátní pravidla navíc žádají od každého penzionu společnou snídárnu, což menším provozovatelům zvedá náklady.

Je Budapešť pro turisty v roce 2026 pořád dobrá cenová volba?

Ano. Úplný zákaz platí jen v jednom obvodu z třiadvaceti a Budapešť zůstává jedním z cenově nejlepších hlavních měst Evropy. Hotelový pokoj v centru vyjde na asi 25 000 až 60 000 HUF (asi 1 700 až 4 000 Kč) za noc, pořád citelně míň než srovnatelný pobyt ve Vídni, Praze nebo Barceloně.