Divieto Airbnb a Budapest: zero notti nel VI distretto, il resto è come prima

Dal 1° gennaio 2026 un appartamento nel Distretto VI può essere affittato ai turisti esattamente per zero notti all’anno. È la regola dell’ordinanza 26/2024 di Terézváros, finora l’unico divieto generale di affitti tipo Airbnb a Budapest, e copre anche il tratto di Andrássy út intorno all’Opera.

Fuori dal Distretto VI gli appartamenti registrati continuano a ospitare nel 2026, quindi un viaggio a Budapest in appartamento resta possibile. Quello che cambia è la mappa: il Distretto VII ora chiede il consenso del condominio, i Distretti I, VIII e XIII scrivono regole per il 2027 e il blocco cittadino delle nuove registrazioni dura fino al 31 dicembre 2026. Se vuoi proprio il Distretto VI, prenota un hotel, una pensione o un ostello: il divieto non li riguarda.

Andrássy út, nel Distretto VI, il viale patrimonio UNESCO al centro del divieto Airbnb di Budapest.

Distretto VI: zero notti, nero su bianco

Terézváros non ha messo un tetto agli affitti brevi. L’ordinanza fissa a 0 per anno solare le notti in cui un alloggio privato (“magánszálláshely”) o un altro alloggio non alberghiero (“egyéb szálláshely”) può ospitare clienti paganti, in vigore dal 1° gennaio 2026. Vale in tutto il distretto, chiunque sia il proprietario e qualunque sia la piattaforma.

Le sanzioni sono fisse, senza forbice: 200.000 HUF (circa 550 €) per privati e ditte individuali, 2.000.000 HUF (circa 5.480 €) per le società, e una chiusura temporanea di 45 giorni. Le applica il segretario comunale del distretto, e le multe sul posto sono escluse.

Hotel, pensioni (panzió) e ostelli sono strutture ricettive commerciali, una categoria giuridica diversa, e lavorano come prima. Per organizzare il viaggio la regola è semplice: se un annuncio a Terézváros è un appartamento privato, non dovrebbe accettare ospiti. Lascialo perdere e guarda un hotel o il distretto accanto.

Testo dell’ordinanza su njt.jog.gov.hu, verificato il 27 ottobre 2026.

Dal voto dei residenti alla Kúria

Tutto parte da un voto dei residenti organizzato dal distretto dal 2 al 15 settembre 2024, online e in tre seggi. Secondo il comunicato del distretto hanno votato 6.083 residenti, un’affluenza del 20,52%, e 3.265 di loro (54%) hanno detto sì. Il consiglio ha approvato l’ordinanza il 31 ottobre 2024 fissando la partenza a più di un anno di distanza, per dare tempo ai proprietari di riorganizzarsi.

L’Ufficio governativo della capitale sosteneva che un limite di zero notti andasse oltre ciò che la legge sul commercio consente a un distretto, e si è rivolto alla Kúria, la corte suprema ungherese. L’11 novembre 2025 la sezione per gli enti locali della Kúria ha respinto il ricorso con la decisione Köf.5.023/2025/4, e il divieto è scattato nei tempi previsti. In quella causa il distretto ha indicato che gli affitti brevi erano circa l’8% delle abitazioni e riguardavano circa metà degli edifici.

Il caso alla Corte costituzionale è ancora aperto

Un proprietario con regolare licenza ha presentato ricorso costituzionale contro l’ordinanza, registrato dalla Corte il 12 gennaio 2026 con il numero IV/111/2026. Il ricorso sostiene che il divieto violi la certezza del diritto, la libertà d’impresa e il diritto di proprietà. La Corte ha messo il caso in calendario per le sedute del 31 marzo 2026, e la scheda del caso non riporta alcuna decisione pubblicata.

Finché la Corte non decide, il divieto si applica per intero. L’esito pesa molto per i proprietari che devono decidere cosa fare dei loro appartamenti, poco per chi prenota una settimana a Budapest.

Decisione della Kúria e scheda della Corte costituzionale verificate il 27 ottobre 2026.

Distretto VII: solo con il consenso del condominio

Erzsébetváros, il quartiere ebraico qui accanto, ha scelto un’altra strada. L’ordinanza 46/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026, parte anch’essa da zero notti, ma ne consente 365 all’anno se il condominio ha approvato l’affitto breve con una delibera assembleare, nel regolamento o nell’atto costitutivo. Gli appartamenti registrati entro il 31 dicembre 2025 devono consegnare questo consenso al segretario comunale entro il 31 dicembre 2026. Multe e chiusura di 45 giorni sono le stesse del Distretto VI.

In pratica nel 2026 gli appartamenti del Distretto VII ci sono ancora, ma dal 2027 gli annunci in edifici che non hanno dato il consenso potrebbero sparire.

Ordinanza 46/2025 su njt.jog.gov.hu, verificata il 27 ottobre 2026.

Distretto VIII: un tetto, non un divieto

Józsefváros ha approvato un quadro normativo il 25 giugno 2026, dopo una consultazione pubblica con oltre 1.500 partecipanti. Non vieta gli affitti brevi, li congela. Il quadro, pubblicato dal distretto, prevede:

• un tetto distrettuale all’attuale 3,5% delle abitazioni, per cui un nuovo affitto può aprire solo se uno esistente chiude;
• un tetto del 5% nel Palotanegyed (quartiere dei Palazzi) e nel Corvin, sotto la quota attuale, e dell’1-2% nei quartieri esterni;
• un tetto del 20% per edificio, calcolato sulla superficie;
• dal 1° gennaio 2027 il consenso del condominio per ogni nuovo affitto, mentre per quelli esistenti il consenso si presume finché l’assemblea non decide altrimenti.

L’ordinanza dettagliata è prevista per l’autunno 2026, con regole in vigore dal 1° gennaio 2027. Nel 2026 gli appartamenti del Distretto VIII ospitano normalmente, e per quelli esistenti dal 2027 il consenso del condominio si presume.

Quadro del Distretto VIII su jozsefvaros.hu, verificato il 27 ottobre 2026.

Distretto I: sul tavolo il divieto nel quartiere del Castello

Budavár ha chiesto il parere dei residenti con un voto online a settembre 2026. Su 4.503 partecipanti, il 58,6% si è espresso per il divieto totale, il 66% dentro il quartiere del Castello. Il 22 ottobre 2026 il distretto ha messo in consultazione per 15 giorni una bozza di ordinanza:

• nel quartiere del Castello niente affitti brevi dal 1° gennaio 2028, con gli appartamenti registrati entro il 31 dicembre 2026 autorizzati a lavorare fino a fine 2027;
• nel resto del Distretto I gli affitti nei condomini potrebbero continuare dal 2028 solo con il consenso dell’edificio;
• le stesse multe dei Distretti VI e VII, 200.000 o 2.000.000 HUF, più 45 giorni di chiusura.

Il consiglio dovrebbe decidere a novembre 2026. Fino ad allora è una bozza, e per i soggiorni del 2026 o del 2027 non cambia nulla.

Bozza del Distretto I su budavar.hu, verificata il 27 ottobre 2026.

Distretto XIII e il blocco cittadino

Il 24 settembre 2026 il Distretto XIII (Újlipótváros e Angyalföld) ha annunciato un’ordinanza per cui, dal 1° gennaio 2027, ogni affitto breve avrebbe bisogno dell’approvazione dell’assemblea condominiale. Il distretto conta circa 1.100-1.200 appartamenti in affitto breve (budapest13.hu).

Alle spalle di tutto c’è una norma nazionale nella legge sul commercio: fino al 31 dicembre 2026 in tutta Budapest non si può registrare nessun nuovo alloggio privato o non alberghiero (articolo 11/H della legge CLXIV del 2005, nel testo in vigore dal 1° ottobre 2026). Gli appartamenti già registrati continuano a lavorare, tranne nel Distretto VI. I distretti scrivono adesso le loro regole proprio perché il blocco finisce l’ultimo giorno del 2026.

Legge sul commercio e annuncio del Distretto XIII verificati il 27 ottobre 2026.

Le tasse di chi affitta e di chi dorme

Dal 1° gennaio 2025 i proprietari privati di Budapest che scelgono la tassazione forfettaria pagano 150.000 HUF (circa 410 €) all’anno per camera da letto, contro i 38.400 HUF (circa 105 €) di prima. La tariffa più alta vale dove due anni prima i pernottamenti hanno superato i 2 milioni, e nella lista dell’agenzia delle entrate c’è solo Budapest (importi: art. 57/A, comma 4, della legge sull’imposta sul reddito; elenco: nav.gov.hu).

Paghi anche tu: i distretti di Budapest applicano una tassa di soggiorno (idegenforgalmi adó) a notte, riscossa da hotel o host e di solito già inclusa nel prezzo finale. Nel Distretto VI è il 4% del prezzo della camera, e chi ha meno di 18 anni è esente (terezvaros.hu). Gli altri distretti fissano la propria aliquota.

Aliquote verificate su njt.jog.gov.hu, nav.gov.hu e terezvaros.hu il 27 ottobre 2026.

Dove prenotare un appartamento

• Distretto V (Belváros-Lipótváros): il centro lungo il Danubio, con il Parlamento, la Basilica di Santo Stefano e la passeggiata sul fiume sotto casa. Si paga l’indirizzo, ma quasi tutto è a piedi.
• Distretto VII (Erzsébetváros): il quartiere ebraico, con la Sinagoga di via Dohány, il Gozsdu udvar e i ruin bar. Confina con il Distretto VI, quindi la stessa vita notturna è a pochi minuti. Qui l’appartamento ha bisogno del consenso del condominio, vedi sopra. La guida ai migliori ruin bar racconta il quartiere di sera.
• Distretto VIII (Józsefváros): i vecchi palazzi nobiliari del Palotanegyed, il Museo Nazionale Ungherese e la zona Corvin. Qui gli affitti brevi hanno un tetto, non un divieto.
• Distretto IX (Ferencváros): il Mercato Centrale e i caffè e ristoranti di Ráday utca, con le metro 3 e 4 a due passi.
• Distretto XIII (Újlipótváros): un quartiere residenziale di palazzi anni Trenta accanto all’Isola Margherita, con i tram 4 e 6 diretti in centro.

Per un confronto completo tra i quartieri, leggi la guida su dove dormire a Budapest.

Se vuoi proprio il Distretto VI

Il divieto non tocca hotel, pensioni e ostelli, e nel Distretto VI ce ne sono molti lungo Andrássy út, intorno all’Opera e vicino alla stazione Nyugati. Prenota come hotel, pensione o ostello e verifica che l’annuncio lo indichi chiaramente.

L’offerta di alloggi a Budapest cambia distretto per distretto, ma hotel, ostelli e appartamenti restano abbondanti nella maggior parte delle zone.

Consigli per prenotare nel 2026 e nel 2027

• Dormi nel Distretto VI? Scegli un hotel, una pensione o un ostello. Un appartamento privato nel Distretto VI non dovrebbe accettare ospiti.
• Preferisci un appartamento? Guarda i Distretti V, VII, VIII, IX o XIII. Dal Distretto VII hai le attrazioni e i bar del Distretto VI dietro l’angolo.
• Viaggi nel 2027? Gli host del Distretto VII devono avere il consenso del condominio entro il 31 dicembre 2026, e i Distretti I, VIII e XIII introducono nuove regole. Prenota con cancellazione gratuita quando puoi e ricontrolla l’annuncio qualche settimana prima di partire.
• Prenoti direttamente dall’host? Chiedi il numero di registrazione dell’alloggio. Ogni affitto breve legale a Budapest è registrato presso il distretto.
• Confronti i prezzi? Guarda il totale, con tassa di soggiorno e pulizie. La guida su quanto costa Budapest ti dà un quadro più ampio dei costi.

Le regole Airbnb di Budapest in sintesi

Distretto	Regola	In vigore	Fonte
VI (Terézváros)	0 notti all’anno per gli appartamenti privati; hotel, pensioni, ostelli esclusi	Dal 1° gennaio 2026	Ordinanza 26/2024, njt.jog.gov.hu
VI, multe	200.000 HUF (persona), 2.000.000 HUF (società), 45 giorni di chiusura	Dal 1° gennaio 2026	Ordinanza 26/2024
VI, stato legale	Ricorso respinto dalla Kúria l’11 novembre 2025; ricorso costituzionale pendente dal 12 gennaio 2026	Nessuna decisione pubblicata	kuria-birosag.hu, alkotmanybirosag.hu
VII (Erzsébetváros)	0 notti senza consenso del condominio, 365 con il consenso; chi è già registrato lo consegna entro il 31 dicembre 2026	Dal 1° gennaio 2026	Ordinanza 46/2025, njt.jog.gov.hu
VIII (Józsefváros)	3,5% nel distretto, 5% nel Palotanegyed e nel Corvin, 20% per edificio	Quadro del 25 giugno 2026; regole dal 1° gennaio 2027	jozsefvaros.hu
I (Budavár)	Bozza: divieto nel quartiere del Castello dal 1° gennaio 2028; altrove consenso del condominio	Decisione attesa a novembre 2026	budavar.hu
XIII	Previsto: consenso del condominio dal 1° gennaio 2027	In preparazione	budapest13.hu
Tutta la città	Nessuna nuova registrazione	Dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2026	Legge CLXIV/2005, art. 11/H
Tassa per chi affitta	150.000 HUF per camera all’anno (forfettaria)	Dal 1° gennaio 2025	nav.gov.hu

Gli importi sono in HUF, la valuta in cui sono fissate multe e tasse. Conversione a 1 EUR = 365 HUF, cambio di riferimento BCE del 21 ottobre 2026, arrotondata. Il cambio si muove, quindi le cifre in euro sono indicative.

Leggi, atti giudiziari e comunicati dei distretti verificati sui siti ufficiali indicati il 27 ottobre 2026.