Divieto Airbnb a Budapest: zero notti nel VI distretto, il resto è come prima

Il Distretto VI ha vietato ogni affitto a breve termine dal 1° gennaio 2026, ed è l’unico angolo di Budapest dove è successo davvero. Ovunque altro, Airbnb e Booking.com funzionano esattamente come un anno fa, anche se un secondo distretto si sta avvicinando in fretta.

Se stai scorrendo annunci per un viaggio nel 2026 e un appartamento che prima compariva su Andrássy út è sparito, il motivo è questo. Terézváros, la casa dell’Opera, del tratto più prestigioso di Andrássy e di un bel grappolo di ruin bar, è diventato il primo distretto ungherese a proibire del tutto gli alloggi brevi privati. Niente Airbnb, niente appartamento su Booking.com, solo hotel, pensioni con licenza e ostelli registrati.

Non finisce qui, però. Il Distretto VIII sta scrivendo le sue regole, il divieto stesso è sotto processo, e l’applicazione della legge ha già prodotto numeri concreti da gennaio. Ecco cosa è cambiato davvero, cosa resta in sospeso, e dove puoi prenotare senza pensarci due volte.

Andrássy út, nel Distretto VI, il viale patrimonio UNESCO al centro del divieto Airbnb di Budapest.

Zero notti, non un tetto massimo

Terézváros non ha messo un tetto agli affitti brevi. Ha fissato le notti consentite a zero, che è tutta un’altra cosa.

L’ordinanza, numero 26/2024. (X.31.), è entrata in vigore il 1° gennaio 2026 e vale per ogni immobile del distretto, chiunque ne sia proprietario e qualunque piattaforma lo pubblichi. Non 30 notti l’anno, non 90: zero. Possono ospitare turisti solo hotel, pensioni con licenza (panzió) e ostelli registrati. Circa 2.700 annunci prima attivi sono stati colpiti, in un distretto di 2 km² con circa 29.000 unità abitative e 35.000 residenti, il che vuol dire che quasi una casa su dieci funzionava come alloggio turistico prima del divieto.

Per organizzare il viaggio, la conclusione è semplice: qualsiasi annuncio a Terézváros su Airbnb o Booking.com che non sia un hotel, un ostello o una pensione con licenza è vecchio, etichettato male, o del tutto illegale. Passa oltre.

Come è arrivato: un referendum, poi la Kúria

I residenti di Terézváros hanno votato il divieto in un referendum consultivo a settembre 2024, e il 54% dei partecipanti l’ha appoggiato. La Kúria, la Corte Suprema ungherese, ha confermato la legittimità dell’ordinanza a novembre 2025, aprendo la strada alla sua entrata in vigore secondo programma.

L’affluenza si è fermata intorno al 20% dei circa 35.000 residenti del distretto, quindi i critici fanno notare che meno di 4.000 persone hanno di fatto deciso per tutto il quartiere. I sostenitori rispondono che chi si è presentato al voto sapeva bene cosa significa vivere sopra un Airbnb non regolamentato: arrivi a tarda notte, un via vai continuo di sconosciuti sulle scale, un quartiere che iniziava a funzionare più come zona alberghiera che come posto dove la gente vive davvero.

Il sindaco Tamás Soproni ha spinto l’ordinanza contro l’opposizione dell’ufficio governativo della capitale, guidato da Sára Botond, secondo cui il distretto aveva superato i propri poteri. La Kúria non è stata d’accordo e ha dichiarato il divieto legittimo a novembre 2025, dopo 14 mesi di preparazione.

I controlli sono reali, e ora tocca alla Corte Costituzionale

Terézváros ha iniziato a ispezionare gli immobili nella prima settimana di gennaio 2026, insieme alla polizia e all’Amministrazione nazionale delle imposte (NAV). Entro metà maggio 2026 il distretto aveva svolto 633 ispezioni, aperto 57 procedimenti (33 già conclusi) e incassato 28 milioni di HUF (circa 77.000 €) in multe.

Chi viene sorpreso rischia 200.000-500.000 HUF (circa 550-1.400 €) da privato, fino a 2.000.000 HUF (circa 5.500 €) da azienda, più la chiusura dell’immobile fino a 45 giorni. Applicare la legge è più semplice di quanto sembri, perché quasi ogni annuncio breve sta su una di due piattaforme, Airbnb o Booking.com, entrambe cercabili e incrociabili con i registri comunali. Nascondere un appartamento affittato illegalmente ma pubblicato online con foto e indirizzo non è davvero un’opzione.

Quello che lo stato del divieto non chiude è la partita legale: l’Associazione ungherese dei proprietari di affitti (MAKE) ha presentato ricorso alla Corte Costituzionale a inizio marzo 2026, sostenendo che l’ordinanza vada oltre quello che un comune può fare, perché un divieto totale è una questione giuridica diversa da una restrizione proporzionata. Al momento in cui scriviamo, il 3 agosto 2026, nessuna sentenza è arrivata, e gli osservatori legali non ne aspettavano una prima di luglio 2026. Il divieto resta in vigore finché il caso è pendente, ma non è ancora l’ultima parola, e un suo eventuale ribaltamento peserebbe più su chi valuta se convertire una proprietà che su un turista che prenota una settimana a Budapest.

VIII, non I: il distretto da tenere d’occhio

Il Distretto I (il Quartiere del Castello) è quello che senti nominare più spesso come “il prossimo”, ed è vero che se ne discute: la vicesindaca Csilla Fazekas ha sollevato l’ipotesi di regole più severe, compreso un divieto totale, e ha aperto un confronto con i sindaci dei distretti vicini. Ma al 3 agosto 2026 il Distretto I non ha né ordinanza, né voto, né data. Trattalo per quello che è: una discussione, non un piano.

Il Distretto VIII (Józsefváros) è molto più avanti, ed è quello da tenere d’occhio se stai pianificando di dormire lì. Il consiglio distrettuale ha confermato i risultati della consultazione pubblica il 25 giugno 2026, e un’ordinanza dettagliata è attesa per settembre 2026, con entrata in vigore dal 1° gennaio 2027, quando scade anche la moratoria cittadina. Il quadro in discussione congelerebbe gli affitti brevi al circa 3,5% attuale del patrimonio abitativo del distretto, metterebbe un tetto del 20% per singolo edificio (calcolato sulla superficie, non sul numero di unità), e punterebbe a portare il quartiere del Palazzo e la zona di Corvin sotto il 5%, con i condomini che potrebbero mettere il veto su nuovi annunci, sul modello già in vigore nel Distretto VII. La stampa locale lo ha già ribattezzato il secondo regime più severo di Budapest, dopo Terézváros.

Niente di tutto questo è ancora legge. Gli affitti brevi nel Distretto VIII sono legali oggi, e nella migliore delle ipotesi il primo cambiamento arriva a gennaio 2027. Non prenotare un appartamento lì scommettendo che le regole resteranno uguali tra un anno.

La moratoria cittadina resta il vincolo più grande

Al di là del singolo distretto, Budapest ha in corso una moratoria cittadina di due anni sulle nuove registrazioni di affitti brevi, dal 1° gennaio 2025, e non scade prima del 31 dicembre 2026. In questa finestra non vengono rilasciati nuovi permessi da nessuna parte della capitale. Le proprietà già registrate continuano a operare normalmente, tranne che a Terézváros, ma nessuna novità può entrare sul mercato.

Insieme alla moratoria, il governo nazionale ha alzato la tassa fissa annuale sugli affitti brevi da 38.400 a 150.000 HUF (da circa 105 a 410 €), abbastanza da schiacciare i margini dei monolocali tanto che alcuni proprietari sono passati ai contratti a lungo termine.

Tra moratoria che blocca l’offerta, tassa che riduce i margini e Terézváros che elimina del tutto l’attività, il mercato degli affitti brevi a Budapest viene ridisegnato da tre direzioni contemporaneamente.

Cosa dicono i primi dati nel Distretto VI

Il portale immobiliare ingatlan.com ha registrato circa 1.250 annunci di affitto a lungo termine disponibili a Terézváros a gennaio 2026, il 28% in più rispetto a gennaio 2025, in gran parte ex unità Airbnb tornate al mercato degli affitti ordinari. L’affitto mensile mediano nel distretto è sceso dell’1% su base annua, a 282.500 HUF (circa 780 €), un movimento che spicca in un mercato immobiliare di Budapest dove gli affitti in generale continuavano a salire.

Il sindaco Soproni ha dichiarato a Balkan Insight che la crescita dei prezzi nel Distretto VI ha rallentato a circa il 7% dal divieto, contro il 15-18% dei distretti vicini senza restrizioni simili. Solo circa la metà dei 2.700 ex appartamenti Airbnb stimati dovrebbe convertirsi in affitti a lungo termine, il resto potrebbe essere venduto o restare vuoto, quindi il quadro completo si sta ancora formando.

Dove puoi ancora prenotare un affitto breve

Gli affitti brevi restano pienamente legali nella maggior parte di Budapest. Il Distretto VI è l’unico con un divieto totale.

• Distretto V (Belváros-Lipótváros): il centro storico lungo il Danubio, con il Parlamento, la Basilica di Santo Stefano e il Grande Mercato Coperto. I prezzi qui sono i più alti, ma la posizione li giustifica.
• Distretto VII (Erzsébetváros): il Quartiere Ebraico e la patria dei ruin bar, il quartiere più simile a quello che Terézváros offriva prima. Gli affitti brevi già esistenti qui non sono toccati dal tetto del distretto, in vigore da settembre 2025, che riguarda solo le nuove conversioni su larga scala.
• Distretto IX (Ferencváros): vicino al Grande Mercato Coperto, con una scena birraria artigianale in crescita e prezzi ben sotto la media del centro.
• Distretto XIII (Újlipótváros): un’atmosfera davvero residenziale, buoni collegamenti tram, tra il miglior rapporto qualità-prezzo vicino al centro.

Anche il Distretto VIII (quartiere del Palazzo) è legale, per ora: rileggi la sezione sopra prima di darlo per scontato a lungo termine. Qualunque distretto scegli, controlla che la piattaforma segnali la proprietà come autorizzata: tutti i principali siti di prenotazione lo fanno. Per la mappa completa dei quartieri, guarda la nostra guida su dove dormire a Budapest.

Il boom alberghiero del Distretto VI

Terézváros ha quasi 40 hotel operativi e altri quattro in cantiere, una densità notevole per un distretto di 2 km². Il marchio austriaco di caffè Julius Meinl sta aprendo il suo primo hotel a Budapest su Hegedű utca, e il gruppo Wing sta convertendo lo storico Andrássy Palace in un hotel di fascia alta. Diversi operatori che gestivano portafogli di appartamenti brevi stanno cercando licenze da hotel o pensione, con ristrutturazioni in corso su Paulay Ede utca e Szív utca; le nuove regole nazionali che chiedono un’area colazione condivisa per ogni pensione aggiungono un costo, ma gli operatori più solidi lo stanno assorbendo senza problemi. Per un’idea di budget, una camera d’hotel centrale nel distretto va dai 25.000 ai 60.000 HUF (70-165 €) a notte.

Gli affitti brevi non sono spariti dal Distretto VI tanto quanto sono stati spinti verso una forma più regolata e con licenza. L’appartamento che ti piaceva probabilmente esiste ancora. Solo che ora è una pensione boutique, e probabilmente costa di più.

L’offerta di alloggi a Budapest cambia distretto per distretto, ma hotel, ostelli e appartamenti restano abbondanti nella maggior parte delle zone.

Non solo Budapest: uno sguardo all’Europa

Le città europee stringono le regole sugli affitti brevi da qualche anno, e la mossa di Budapest si inserisce nel quadro invece di guidarlo. Barcellona punta a eliminare gli affitti turistici brevi in tutta la città entro novembre 2028. Vienna richiede permessi con tetti annuali severi. Amsterdam limita gli affitti a 30 notti l’anno. La Spagna ha multato Airbnb per 65 milioni di € nel 2025 per violazioni sulla tutela dei consumatori. Dubrovnik ha lanciato un giro di vite sugli annunci non registrati.

Lo schema si ripete: le città dove turismo e pressione abitativa si scontrano di più sono quelle che scrivono le regole più severe, e Terézváros rientra bene in questa descrizione. Quello che distingue Budapest è l’approccio: Barcellona vieta a livello cittadino, Budapest procede distretto per distretto, quindi passare da Terézváros al Distretto VII, a volte un solo isolato, ti riporta in zona amica di Airbnb. Questo mosaico ha i suoi critici, ma significa anche che l’impatto pratico su chi viaggia resta molto più piccolo di un divieto generale.

Il nostro punto di vista

Il divieto risolve un problema reale con uno strumento piuttosto grezzo, e ha un costo. Il distretto incassava oltre 2,1 miliardi di HUF l’anno in tassa di soggiorno, circa 700 milioni dei quali arrivavano da host e ospiti Airbnb, e si aspetta di perderne circa 300 milioni: una perdita che lo stesso Soproni definisce gestibile, vista la crescita del settore alberghiero.

L’altra faccia della medaglia regge altrettanto bene: togliere quasi 2.700 appartamenti, quasi una casa su dieci nel distretto, dal mercato degli affitti a lungo termine non era sostenibile, e i primi numeri (più annunci in affitto, affitti leggermente più bassi) vanno nella direzione che i sostenitori speravano. Il Distretto VIII sta guardando questi risultati prima di finalizzare le proprie regole, il che dice qualcosa su quanto la scommessa di Terézváros venga presa sul serio altrove in città.

La causa davanti alla Corte Costituzionale resta l’unica variabile aperta che potrebbe ancora cambiare i calcoli per chi affitta, anche se non cambia i piani di chi viaggia. Per un turista, questa resta una non-notizia: prenota un hotel nel Distretto VI, o un appartamento un isolato più in là nel Distretto VII.

Consigli pratici per prenotare nel 2026

• Vuoi proprio il Distretto VI? Prenota un hotel, un ostello o una pensione con licenza. Booking.com, Expedia e Hotels.com segnalano tutti le proprietà autorizzate. Un annuncio sospettosamente economico che non somiglia a un hotel merita di essere saltato.
• Vuoi l’esperienza appartamento? Guarda i Distretti V, VII o VIII. Il VII in particolare offre la stessa atmosfera pedonale e vicina ai ruin bar che aveva reso popolare il VI, e ci confina letteralmente.
• Budget limitato? Il Distretto XIII (Újlipótváros) costa fino al 40% in meno del centro, con buoni collegamenti tram. Il IX è un’altra buona scelta vicino al Grande Mercato Coperto.
• Prenota presto. La domanda si sta spostando dagli appartamenti di Terézváros verso hotel e distretti vicini, quindi gli annunci più richiesti nei Distretti V e VII vedono più pressione del solito.
• Verifica la licenza. Le piattaforme principali la mostrano nei dettagli dell’annuncio. Se prenoti direttamente con l’host, chiedi. Costa 30 secondi e ti evita un viaggio annullato.

Divieto Airbnb Budapest: i numeri

Dato	Dettaglio
In vigore dal	1° gennaio 2026, solo Distretto VI (Terézváros)
Stato legale	Confermato dalla Kúria a novembre 2025; impugnato davanti alla Corte Costituzionale dal marzo 2026, sentenza non attesa prima di luglio 2026
Distretto VIII (Józsefváros)	Regole in scrittura: tetto 3,5% del patrimonio abitativo, 20% per edificio, sotto il 5% nel cuore Palazzo/Corvin. Atteso settembre 2026, in vigore dal 1° gennaio 2027
Distretto I (Quartiere del Castello)	Solo in discussione. Nessuna ordinanza né data
Moratoria cittadina	Nessuna nuova registrazione di affitto breve a Budapest, dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2026
Ancora pienamente legale	Distretti V, VII, IX, XIII, e la maggior parte dei 23 distretti della città
Multe, privati	200.000-500.000 HUF (circa 550-1.400 €)
Multe, aziende	Fino a 2.000.000 HUF (circa 5.500 €)
Chiusura immobile	Fino a 45 giorni per violazioni
Controlli fino a oggi	633 ispezioni, 57 procedimenti (33 conclusi), 28 milioni di HUF (circa 77.000 €) di multe entro metà maggio 2026
Hotel nel Distretto VI	Quasi 40 operativi, altri 4 in sviluppo
Alloggi legali nel Distretto VI	Solo hotel, pensioni con licenza (panzió), ostelli registrati
Tassa annuale affitti brevi	150.000 HUF (circa 410 €), in salita da 38.400 HUF (circa 105 €)

I prezzi sono in HUF, ed è quello che paghi alla cassa. Conversione a 1 EUR = 364 HUF, cambio BCE del 31 luglio 2026. Il cambio si muove, quindi le cifre convertite sono indicative.

Ultima verifica: agosto 2026.

Domande frequenti sul divieto Airbnb a Budapest

Posso ancora prenotare un affitto a breve termine a Budapest nel 2026?

Sì, ovunque tranne il Distretto VI. Gli affitti brevi restano pienamente legali nella maggior parte della città, incluse le zone turistiche più richieste dei Distretti V, VII, VIII e IX. Il Distretto VIII sta preparando regole più severe per il 2027, ma per ora non è cambiato nulla lì. In tutta la città non vengono approvate nuove registrazioni fino al 31 dicembre 2026, ma le proprietà già registrate continuano a operare normalmente.

Il divieto nel Distretto VI è impugnato legalmente?

Sì. L’Associazione ungherese dei proprietari di affitti (MAKE) ha presentato un ricorso alla Corte Costituzionale a inizio marzo 2026, sostenendo che un divieto comunale totale vada oltre quello che un’amministrazione locale può imporre. Al momento in cui scriviamo non è arrivata nessuna sentenza, e nessuna è attesa prima di luglio 2026. Il divieto resta in vigore finché il caso è pendente.

Cosa succede se prenoto per sbaglio un affitto illegale nel Distretto VI?

La proprietà può essere chiusa fino a 45 giorni, e chi la gestisce rischia multe da 200.000 a 2.000.000 HUF a seconda che sia un privato o un’azienda. I controlli puntano a chi affitta, non a chi prenota, ma una chiusura a metà soggiorno ti lascerebbe comunque senza stanza. Meglio restare su annunci che le piattaforme segnalano come hotel, ostello o pensione con licenza.

Perché Budapest ha vietato gli affitti brevi nel Distretto VI?

Un referendum consultivo di settembre 2024 è passato con il 54% dei voti, spinto da affitti in salita, rumore, e il fatto che circa 2.700 appartamenti, quasi uno su dieci in un distretto di 29.000 unità abitative, si erano trasformati in alloggi turistici.

Quale distretto di Budapest potrebbe restringere gli affitti brevi dopo il VI?

Il Distretto VIII (Józsefváros) è il più avanti: il consiglio distrettuale ha confermato i risultati della consultazione pubblica il 25 giugno 2026 e punta a finalizzare le regole a settembre 2026, in vigore dal 1° gennaio 2027. La stampa locale lo chiama già il secondo regime più severo dopo Terézváros, anche se limita e non vieta del tutto. Il Distretto I (Quartiere del Castello) resta invece solo in fase di discussione tra la vicesindaca e i sindaci dei distretti vicini, senza ordinanza né data.

Gli hotel del Distretto VI sono diventati più cari per via del divieto?

Non in modo drastico, almeno per ora. Nel distretto operano quasi 40 hotel, con altri quattro in arrivo, incluso il primo hotel di Julius Meinl a Budapest e la conversione di Andrássy Palace. Questa concorrenza, insieme a nuove pensioni nate da ex appartamenti Airbnb, sta tenendo i prezzi sotto controllo, e gli ostelli economici restano parte dell’offerta.

Gli host del Distretto VI possono convertirsi in hotel o pensione?

Sì, e alcuni lo stanno già facendo, con ristrutturazioni in corso su Paulay Ede utca e Szív utca. Convertirsi significa rispettare codici edilizi e di sicurezza più rigidi, ottenere nuove licenze, e spesso avere il via libera del condominio. Le nuove regole nazionali chiedono anche un’area colazione condivisa per ogni pensione, un costo che i piccoli operatori a volte fanno fatica ad assorbire.

Budapest è ancora una destinazione conveniente per i turisti nel 2026?

Sì. Un distretto su ventitré ha un divieto totale, e Budapest resta una delle capitali europee con il miglior rapporto qualità-prezzo. Una camera d’hotel centrale costa circa 25.000-60.000 HUF (70-165 €) a notte, ancora ben sotto Vienna, Praga o Barcellona. Per il quadro completo dei costi, guarda la nostra guida ai prezzi in Ungheria.